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再说一次,过年回老家,千万不要买房!

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 吴邪
 
最近有个亲戚,过年回到十八线城市,不是先回家抱儿子,而是开着五菱神车转了几个售楼处,买了套房。
 
既没有学区,交通也不便。问题是,她在农村建了几套小别墅,房子多到3个小孩每人可以分2套,根本不缺住的地儿。
 
我问她,到底图啥?
 
“投资啊你傻不傻!别人都疯抢,我眼红,而且每月还房贷,可以防止你姨夫出去赌……”
 
这理由……我竟无言以对。只能默默地祝福她,未来还有机会解套。
 
马上就要过年了,相信有不少人和我那亲戚一样,都准备回乡置业。凭运气挣来的钱,很快就凭本事套牢了。
 
如果你有亲戚朋友打算回乡买房,一定要转发这篇文章给他看看,提醒避坑。
 
今天,我就好好分析,希望大家不要再犯错!
 
为什么过年不要回老家买房?
 
一个最新且最值得警惕的信号是:全国出生人口塌陷。你的老家,很可能就在塌陷之中。
 
严重到什么程度呢?
 
人口大省山东的潍坊,2020年上半年出生人口3.4万人,同比骤降25.8%;
 
沿海发达省份浙江的台州、宁波、温州,出生人口同比分别下降32.6%、19.24%、19.01%;
 
还有贵阳、合肥等地,出生人口同比分别下降31.6%、23%……
知乎网友“宅男阿涛”统计了近些年全国各省份新生儿数量,数据更加令人震惊:
 
宁夏2019年出生人口9.53万,2020年8万,下跌16%。
 
宁夏不仅是一个西北省份,还是一个少数民族自治区,不受计划生育影响,加之穆斯林生育意愿较高,结果还是跌了16%。
 
山东、河南作为人口大省,文化偏传统,理论上可以为国稳住人口的局面。但:
 
山东2019年新生儿数量118.39万人,比2017年跌了32.3%;河南2019年比2017年跌了14.3%。
 
同样是人口扛把子省份的广东、浙江、四川等地,近些年出生人口数量都在明显下降。
 
整体性塌陷态势,已经很明显了。
一直关心中国人口问题的学者、携程老板梁建章认为:
 
中国已经掉入低生育率陷阱,很重要的原因是中国的住房成本和教育成本过于高昂。
 
颇为讽刺的是,房价过高,导致大批年轻人少生甚至不生孩子,由此置换大房子,甚至买房的需求锐减,形成恶性循环。
 
连人都“消失”了,房子卖给谁?
 
对此,受伤最严重的,还是各位的老家——全国绝大部分三四五线城市,甚至部分二线城市。
 
首先,这些地方有一个相同点——人口流失严重。
 
我拿相对客观的小学生人数来说事。它能准确衡量一个地方的人口增长情况。
来源:刘晓博说财经
 
在上述44个城市里,苏州、厦门、深圳、郑州、长沙、合肥等地的小学生人数增长率排在最前,苏州高达114.6%,成为唯一一个小学生人数翻倍的城市。
 
而哈尔滨、长春、南昌、昆明、西宁、重庆,小学生人数负增长。
 
整体来说,东北、西北的情况不太乐观。
 
因为劳动人口外迁,并把孩子也接到工作地入学,导致三四线城市小学生在校人数减少。这意味着,近十年小学生人数增长缓慢甚至负增长的城市,人口流失也是最严重的。
 
此外,克而瑞研究发现,小学生数量与三四线城市住宅市场规模有一定的相关性。
 
一般来说,小学生数量明显领先的城市,商品住宅成交规模也往往位居三四线城市前列,诸如徐州、东莞、泉州等等。
 
而且这些城市的房子,特别是学区房,价格也相对高得离谱。
小学生人数较少的三四线城市,住宅成交量也就越少。
 
其次,本来全国出生人口都在整体性塌陷,还要叠加人口流失,三四线城市怎一个“惨”字了得?
 
房子是最讲究流动性的。没有接盘侠,房子就是一堆不太值钱的钢筋水泥。
 
三四线城市的房子不值得入手,还有几个重要的原因。
 
1.房子太多了,很难卖掉。
 
受我国城市发展思路影响,一线城市要控制人口规模,用地指标长期匮乏,三四线城市却很充沛。后者疯狂拍地卖地,高楼大厦拔地而起。截至去年年中,三四线代表城市中长期库存规模为14.4亿平方米,去化时间约4年。
 
相对于一线城市库存不足,房子遭疯抢,三四线城市4年的去化时间非常可怕。
 
2.部分城市房价存在一定泡沫,且未来库存压力大,降价是必然。
 
奇葩之处在于,虽然如此,三四线城市的房价还不低。
 
浙江丽水,二手房均价2.09万元/㎡,全国排名17位,超过武汉、成都、佛山等城市;
 
浙江衢州,二手房均价1.65万元/㎡,全国排名26位,超过西安、济南、长沙等城市;
 
江苏淮安,二手房均价1.13万元/㎡,全国排名64位,接近长沙、太原等地的房价,学区房价格更是一路猛涨……
 
一个很重要的原因是:前几年货币化棚改,一大帮拆迁户拿着钱去售楼部买楼,带高了房价。
 
不过现在,棚改退场,大部分城市的房价恐怕要戳破泡沫,现出原形。
 
如石家庄、呼和浩特等地,前几年购买力过分透支,现在房价都在跌跌跌。
 
还有哈尔滨、福建平潭、广东湛江等地,去年开始已经鼓励开发商降价,甚至直接出台政策开始救市。
来源:每日经济新闻
 
未来的总体趋势是:人不断往大城市迁移,小城市的房子将越来越难卖,也就会不断降价——大城市房价深圳化,小城市鹤岗化。
 
在中国房价行情网上,深圳的二手房均价已经从2019年的六七万,一路飙升到如今的9万/平,牢牢站在鄙视链顶端;而鹤岗,房价常年2000+,一直垫底。
 
所以,大家在买房的时候,一定要懂一点宏观趋势。
 
现在,人口主要往长三角、大湾区、成语都市圈、北京、武汉、西安等地流入。因为它们有非常大的产业规模。这些城市的房子,才有流动性。
 
三四线城市,要么资源枯竭,产业萎缩,要么产业单一,体量小,支撑不起当地庞大的就业需求。
 
所以,万一你误入老家售楼部,一定不要完全相信销售的说辞:当地要引进多么牛的项目、多么大的产业。特斯拉在寸土寸金的上海建厂,也不会跑到空地连片的三四线城市;手机产业也只能在珠三角风生水起,不可能在三四线城市生根发芽。
 
产业链、配套、技术、人才……各个环节缺一不可,不是拍脑袋决定的。
 
南阳加水就能跑的水氢车不就失败了吗?背后的青年汽车,也破产了。
 
除非,当地确实因地制宜引进相关产业,能释放大批就业岗位。不然,过年回家,千万不要在你的三四线城市买房。
 
唯一的例外是环一线城市,如珠海、惠州等地。这些地方,能接受一线城市的辐射,能发展起相关产业。加上存在较大的房价差,这些城市能吸引大批一线城市的年轻人来买房。
 
这些城市的房价,一般是等隔壁一线城市的房价涨一波后再涨,走出了和大多数三四线城市完全不同的行情。
 
你要是预算不够,就可以在这些环一线城市置业,再把父母也接过来,不仅生活便利,还能共享城市发展的红利。
 
真的奉劝大家不要回老家买房。我最后给你算笔账:
 
三四线城市一套房,怎么说也要60万。分10年还清,一年还6万。你真的能住几天呢?国庆7天,加上过年7天——14天。
 
也就是说,住14天要花6万,一晚花费4285.71元,相当于一部iPhone 12 mini的价格。
 
每天扔掉一部iPhone,这奢侈得有点过分了。
 
未来想把这套房卖出去?按照现在的趋势,你只有两个选择:
 
卖不掉,还要白白交物业费;
 
赔本卖掉,至少要赔掉一个首付。
 
回家就回家,专心看爹妈,不要想太多。
 
参考资料:
 
狼真的来了!中国出生人口塌陷大大提前,但还是救不了内卷?
 
梁建章:狼真的来了----各地最新人口数据预示全国出生人口塌陷
 
[克而瑞]学生系列研究一:小学生数量与三四线城市房地产市场发展关联性研究



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