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房产税铁定比预期来得快,它会是压低房价的最后大招吗?

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  DJ

喊了8年的“房产税”,现在看来真的要来了。

2018年3月4日的十三届全国人大一次会议上,人大发言人张业遂就房产税征收回答了记者的问题;次日总理的工作报告也史无前例地提到了房地产税立法。

就在今天下午,财政部原部长楼继伟透露,预计房地产税立法草案今年将进入人大审议。

这些暗示...还不明显么!

01

别以为房产税离你还很远?

开篇之前,先要明确一个定义。大众嘴里说的房产税,和中央说的“房地产税”有差别。多了个“地”字,涵盖的内容就更多了。

房地产税是一个综合性概念——即一切与房地产经济直接关系的税都属于它,而民众鉴于国情最关心的房产税,其实只是房地产税的一部分。

早在去年末,财政部长肖捷在《人民日报》发文就表示,要加快房地产税的立法程序,引发各方对“房产税即将推出”的猜测。

但之后官方迅速澄清说,单独房产税的立法还没有时间表...

这一反复把人搞迷糊了,房地产税要加快立法程序,但房产税没有时间表,这俩包含关系的母子,怎就分开讨论了?到后面咱具体说说。

为什么说,我们认为房地产税的立法会提前到来?

首先,回顾过去5年的政府工作报告会发现,仅2014年提到房地产税的构想,是这么说的——

推进税收制度改革……做好房地产税、环境保护税立法相关工作。

当时的房地产税在重头戏“营改增”之后,主要还处于研讨阶段。

但今年的工作报告中,总理的措辞改了——

深化财税体制改革……健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。

“稳妥”是中央的态度,而为了落实国家领导人“房住不炒”的口号,房地产税的立法却势在必行。

可是为什么官方又说,单独房产税的立法还没有具体时间?

02

难!难!难!

中国经济已经十分依赖房地产,房地产税牵一发而动全身,因此要打破现状制定出一个多赢的房产税法难上加难。简单来说,就有这么几个问题:

A. 法理依据上的争议。

一方面,随着时间的推移,土地价值在升值,而房屋在贬值,税基难以统一;

另一方面,土地属于国有,而房屋属于私有,一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收,也是一个重大的挑战。

B. 重复征税疑虑还待解决。

目前试行的房地产征税办法主要对开发商征税,在开发商拿地的过程中,还有以租金形式存在的“土地出让金”。其中,土地增值税和土地出让金已经通过定价等方式转嫁到购房者身上。特别是土地出让金,是一次性缴纳租用土地期间的所有金额(也就是70年)。就有人认为,虽然土地出让金是出租费而不是税,但它已是变相的房产税了。

C. 房地产评估值和联网系统一团浆糊,有许多漏洞。

政府对房屋的估值是征税的基础。但目前来看,就算是一线发达城市的政府房屋估值,一般也比真实成交价来得低很多。

拿广州来说,就银行贷款估值、地税局估值和交易合同真实价格三档。一般地税局估值会比真实交易额低30%~40%,最接近交易额的是银行的估值。而在深圳,政府估值更是低至真正成交价的一半。

发达国家又是怎么估的?在美国,有独立机构定期评估房屋市场公允价值。为保证房地产评估结果客观公正,计税价值的评估与房产税收的征收管理是分开的,核税官员不属于正式工作人员,只负责核税,不负责征收与管理。

日本的固定资产税也需要对持有房产进行价值评估,由日本各地主税局下属的都税事务所进行评估。官方的说法是,这个评估额和市面价格没有直接关联,但曾有报道介绍,日本的固定资产的评价额是有些水分的。情况和中国还有点类似,土地价格一般按照当时土地价格的60%--70%、建筑物价格是按照建筑费的50%--70%进行评价。

回到国内,一线城市都尚且如此,其它城市的房产评估就更不完善了,一些城市甚至只有部分较发达片区登记了房屋估值系统,这加剧了房产税征收的不公平性。

同时,全国联网登记、跨区域协调的税法配套服务没有跟上也是一个难点。

那么另一个问题来了:具体该怎么实施?

03

立了法,恐怕也不会全国一盘棋

肖捷部长在《人民日报》撰文中,一个核心的理念、也是肖捷的文章中对房产税该怎么立法最直接的论述是这样的:

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

说到立法,其实早在1986年就有征收房地产税的暂行条例,但仅针对公司和个人持有的非营业用的房产,比如写字楼;对个人自主的房子,并没有强制征税。到了2010年,两会上曾力推房地产税2017年立法,但因为现实的阻力,弃了。

不过在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。所以可以合理推测,中央想在两年内推出的,是一个大的全国性法律框架,这也迎合了肖捷文中的三个原则。

在2月26日发布的大消息中(修宪草案),就有一条修改意见提出——赋予设区的市立法权,我们之前的文章也对它进行了分析——这相当于是增加地方的自主权。

地方将获得更多立法权,这其中就包括税法的确立。各地的房地产情况不尽相同,让地方根据自己的实际情况来决定方案,增加各地的自主性。

简单地说就是,中央立法,地方各自推行,具体时间表,自己看着办。

房产税不太可能在全国范围内统一标准、同一时间推行。正如美国不同州的房产税规定各有不同,而且确立细则的时间各有差异。

目前三四线城市仍在紧锣密鼓地去库存,这个时候出台房产税的可能微乎其微;还有一些强二线城市,为争夺人才可能推迟施行房地产税,比如武汉、郑州。

还有一个现实原因此前许多学者没有考虑到,在中国现有税制和土地制度下,房产税征收的金额十分有限。就有经济学家为此算了一笔账:

据财政部发布的《2017年财政收支情况》,土地和房地产相关税收中,契税4910亿元、土地增值税4911亿元、房产税2604亿元、城镇土地使用税2360亿元... 而目前城镇及城市住宅市值约150-180万亿元,假定其阿红月15%需要缴纳物业持有税,税率为0.7%,则理论上初始税收额约为1600-2000亿元之间。

而肖捷的文中又说,将“适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度”,也就是说,开发商转嫁给购房者的税务将减少,取而代之的是如同消费税一样明确向购房者征收的房产税。

土地增值税有4911亿元,而房产税初估只有它的一半不到,如果削减这部分税务,此消彼长,房产税的征收还真不一定能为各地土地财政带来多大收益。

因此,房产税更可能率先在房地产市场已经发展得较为成熟、房价见顶的一、二线城市开征,待制度更加完善后,再根据各地方的情况,逐渐转向弱二线,最后才会落实到三、四线城市。

04

征收房产税,房价就会降吗?

支持征收房产税,对许多打算买房的人而言,就是为了使持有多套房产的人增加持有成本,让他们抛售自己的资产。

不过从已有房产税的经验来看,你的如意算盘少算了一步:房价为什么会涨?

许多国家出台房地产税,抑制房价并不是主要目的。

拿日本来说,它并不是在房地产泡沫巅峰的1980年代才开征房产税的,而是早早在1950年就开始了。

那为何日本早就开征房产税,却未能阻止房价在1970年代疯狂上涨?这要回归到1971年尼克松宣布布雷顿森林体系的瓦解。

当时日元被动升值,导致大量外汇流入国内,从而推高了日本的房价和股市(而中国楼市、股市泡沫主要是超发货币造成的,因此金融基础更脆弱)。这时,日本政府为了控制已经疯跑的房价,对房地产市场增值征收重税,增加了投机成本。一时间,房产转让成本骤增。

坏事总是结伴同行。1985年广场协议签订,全球石油危机爆发双重打击使得日元大幅贬值,外汇因此急速撤离。据报道,从1990年到2010年,日本房价整整跌了20年,直到小泉政府时期才得以控制住。

这一击,一下子将日本房价打回15年前的水平,一直到现在才逐渐恢复过来。相信你也在不同平台或者跟日本人的交流中了解到,当时的惨相以及它是如何重创日本社会的。

另一个征收房产税的国家——韩国,而它的情况跟中国更贴近。

韩国开征房产税很大的原因是为了抑制炒房现象,但因为税务这码事彼此相连,所以还一定程度上起到了收入再分配的作用。

三顺家里很有钱,祖辈在韩国首尔有三套房,一套位于江南区,另两套分别在麻浦和京畿道,总价值是55亿韩元(约为人民币3225万)。

韩国的房产税是按总价格分档的。房产总值低于6亿(约为人民币360万),征收总资产0.5%的税。高于6亿除了进阶征税,还分别对应一定的附加税,比如6亿至12亿韩元,征收标准为0.75%,另加150万韩元(约9000人民币);超过12亿而低于50亿韩元,征收1%,追加450万韩元;50亿至94亿,征收1.5%,另追加2950万韩元附加税……

那么,她一年要缴的房产税就差不多是55亿*0.015+2950万=11200万韩元(约66万人民币)的税。也就是说,你在韩国拥有价格越高的房产,你要征收的税就越重。

不过自2005年房产税开征后,韩国房价先小幅下跌,随后却继续上涨。一个很重要的指标——韩国当时的城镇化率——已达到82%,加上限购和持有房产成本增加的房产税,都暗示房价不应该再涨,但是房价就是控制不住。最后找寻原因发现,房源供需短缺、低利率和货币宽松的经济政策,导致了房价上涨。2006年,更是有报道称,首尔江南区的一套房价每周涨10万元人民币司空见惯。

而房产税在一些国家征收的目的,是为了增加政府收入,而非控制房价。最有代表的案例就是英国。

房产税是当地议会唯一可以决定的税收,占英国地方税收收入的比例高达90%以上,占地方财政收入的比例也在60%左右。在英国,当地民众对房产税很少抱怨,而且都是主动申报。因为这些税收,最终都是用于社区教育、医疗等各方面的建设。

而且,英国地方政府每年都有确定一个征收支出的总预算,减去中央财政的转移支付和其他收入,只有差额部分才征收房产税,同时,还对低收入阶层完全免税。

这样的税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源,但民众也对这个体系非常认可。

种种过来经验都告诉我们,房价上涨的因素千千万万,不是仅仅一个房产税就能控制得住的。马光远就指出,供求关系以及房地产政策(包括货币政策、土地政策)影响房价的程度更深,而非房产税费。

05

总结

其实对于政府收入依赖房地产我们也不必太过紧张。房产税对国外政府而言都是重要税收来源。

美国州一级地方政府,如加州,房产税就占地方政府总收入的12%左右,纽约州房地产税则占16%左右,考虑到地方政府还有经营性等收入,房产税收入在税收总收入中的比重更高,能达到30%以上。日本的房产税作为地方税种,大约占地方税收的40%,是地方政府重要财政收入来源。

不过房产税真的来了,就能给买房刚需的你一套负担得起的房吗?

不见得。

房产税的本质是增加持有成本,但是按国际上的过往经验来看,一套房的房产税率约为3%以下。拿目前上海实行的税率而言,仅为0.4%~0.6%。2016年,美国全国平均缴纳房产税$3,296,平均税率为1.15%。

这个金额,对于买得起几套房的炒房客来说很多吗?房产的增值或许就能覆盖掉这一部分的损失。真正能抑制房价的办法有很多,其中之一是如日本政府做的那样,在转让的环节施以重税。

或者像韩国,文在寅上台后出台“八二房地产新政”打压房价上涨,其中最严厉的就是对交易差额征税部分,此前规定是对交易差额所得征 6%-40% 不等的税收,而新政规定对第二套房的交易可以征至 50%,而第三套房的交易可征至 60%。

从目前的情况来看,为了最大化地发挥积极效应避免市场恐慌和不必要的利益受损,需要在决策阶段就充分考虑到各方意见和利益,因此更多的公共讨论也就成为了必须。

但是第二部分所提到的困难也是实打实的,政府究竟会怎么解决?房地产税立法会不会因此再次推迟?

不过不论税制如何改,土地还是政府的。

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