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房产投资突然充满风险!海南“关门打狗”,一夜冻结资金六千亿

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  宇庭

2018年4月22日晚上9点,对海南乃至整个中国喧嚣了二十年的楼市来说,都是一个历史性时刻。

 

当晚,中国的房地产正式宣布进入“后暴利时代”,中国炒房时代或由此终结!

 

这一次海南放的大招空前,传递出几个基本可以确定的信息:

  • 流动性成为中国房地产投资最大的风险

  • 国内房产投资收益何时变现充满巨大的不确定性

  • 中央短期内不会给房价暴涨创造政策条件

01 

“关门打狗”猝不及防

 

明天与政策,究竟哪个会先到?

 

最近几年,国内出台房地产政策,最喜欢的一招,就是“平地一声惊雷”。无论刚需买房族还是炒房客,迎头就是一闷棍。

 

已经上车的忧心忡忡,套现之日遥遥无期;还未来得及上车的捶胸顿足,叹息错失良机。伺机待发的刚需族,心惊胆战,忐忑地等待下一轮限购后的暴涨。

 

4月22日晚九点,海南出台史上最严限购条例:非本省户籍五年社保、首付七成、限售五年……海南六千亿资金瞬间被套牢。

 

政策公布不久,这场秒杀所有史上最严的调控的“422”新政,被大家形象总结为“釜底抽薪、过河拆桥、关门打狗”。

 这也是中国第一次有地方把限购范围扩大到一省。调控力度越大,越能说明中央这一次给予海南的重大利好。

 

但哪怕是提前知晓这波操作,冒险一博的,跑得再快也快不过政策半夜突袭。周末海南全省限购的消息出来后,就有被套牢的朋友在群里现身说法。

02

空有暴涨的地,却没有暴涨的胆

 

可以说,最近五年,国内出台最严厉的几招限购,都诞生在最有机会暴涨的区域。

 

海南与雄安新区的历程,就是明证。

 

2017年4月1日,横空出世的“雄安新区”打破了清明假期的宁静,唤起各路投资客的高潮。

 

那一天,走在河北雄县的街头,遍地都是讨论雄安新区和北京炒房客的声音。一夜之间,雄县的房价从6000涨到2万五!

 

然而,当天雄县就宣布全县房产停售,本地人不得交易。第二天,雄安三县的房子已全部停售。

 

雄安新区限制交易,专业炒房团绝不会放过环雄安新区地带。

 

可惜政策落地的速度比银行转账还要快!

 

2017年4月5日,雄安新区设立后的第一个工作日,环雄安新区的十个地区纷纷限购。

 

你不得不佩服政策落地的速度,不到一天时间,中国最大限购圈正式形成。

 

也许你跑赢了大多数投资客提前入场,却躲不开限购政策那最后的临门一脚,出逃之路彻底封死。

 

现在,我们可以确定的是:但凡是中央确定会有大动作要发生的地方,一定会伴随严厉的楼市调控政策,把“投机炒房”的资金,套死在池子里。

 

房地产作为中国经济的支柱产业,未来最大的风险不是崩盘,而是流动性的窒息。一旦诸如海南和雄安这样的大招横空出世,一夜之间买家消失,门庭若市秒变无人接盘。

 

这个时候,除了全款买房又不缺钱的金主,其他人都是门里的狗。

 

03 

史上之最的房产政策大都出在中国

 

任何一个国家,都不能低估了中国打击炒房的决心和执行力。至于结果如何,一切交给市场来说话。

 

回看最近几年的楼市调控政策,离不开这几点:

 

  • 新政出台前毫无征兆,甚至专挑晚上或者假期公布;

  • 新政实施无过渡期,当日或次日生效;

  • 政策作用等同于既限购又限售

 

国内的限购限售政策,绝不给投资者留下任何反应时间和出逃机会,并采用一切手段限制交易。

 

随着这几年房价暴涨,限购政策密集出台,国内房地产投资的流动性风险和不确定性,到了有史以来最严峻的时刻。

 

因为一不留神,你看中的潜力股,就成了瓮中鳖。

 

相比中国打击房产投资的决心和速度,国外一些热门国家的政策,未免太过“温和”。

 

最近三年内对海外买家出台各类限制政策的热门国家有新西兰、加拿大、澳大利亚。政策正式公布前,各大媒体早就开始不间断地吹风;政策出台后,往往也会设置一定的过渡期。

 

可以说,对于已经入场的海外买家,非常友好了,预留了大量的机动时间。

 

国外房地产市场对于海外买家的限制,不外乎两点:

  • 通过加税或者限制贷款来增加购房成本;

  • 出台政策限制某些房产类型或者某些区域的交易

 

这两招,严厉级别当然是往上升的,优先级也是依次递减。不到万不得已,不轻易拿出第二招。

 

预计2018年禁止海外买家购买二手房的新西兰,这个政策从10月份媒体吹风到现在,相关法案还处于立法程序当中。而且外国买家的房产投资对新西兰经济的贡献不可小觑,这项方案最终能不能落地,还是未知数。

 

过去被热捧的温哥华,2016年和2017年房价分别上涨17%和16%,位居全球城市前列。为此,最近大温政府也是在考虑对海外买家发起限购。同样,路透社从去年11月份就开始吹风,并声称提案已经提交议会,准备投票。

 

不过这个计划受到的阻力较大,目前依然没有实质性进展。

而一直以来备受全球投资者青睐的伦敦,从去年下半年就有消息声称计划出台外国买家的限购政策,但直到现在,一直处于“呐喊”阶段,连计划书都还没出来。多半是要黄掉。

想和中国比拼房产限购政策的速度?Mission Impossible!

 

目前海外几大成熟的房地产市场,比如新西兰、澳大利亚、加拿大要出台一项房地产调控政策,从媒体吹风到方案落地,短则半年,长则三五年。议会制国家更是需要按照立法程序层层审批,才能最终落地。

 

面对这场全球大限购,一天与半年,足显中国之迫切。

 

04

唯一确定的事情

 

四月的海南,是焦灼和矛盾的,也是充满勇气的。

 

今年3月,海南省省长沈晓明在谈及海南房地产的时候,用“壮士断腕”来形容政府对调控海南房地产的决心。

 

这位省长还坦言:

“而海南的房地产对经济的贡献很大,无论是投资还是税收,都占到50%以上。”

“房地产作为海南的支柱产业不可持续,而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”

 

说壮士断腕,绝不为过。

 

房地产就是海南的经济支柱之一。

 

但面对国家在博鳌论坛时抛出的重大利好——自贸区&自贸港,眼看海南房价势必会再次暴涨,海南却毫不犹豫,出台“史上最严”,说明海南盯住了这次机会,哪怕断腕,也不能让自贸区的台变成了“房地产”的戏。

 

海南尚且如此,一夜之间冻结6千亿资金,套牢数万购房者,试问中国下一个有可能出现重大利好的城市又会如何去做呢?

 

房产调控政策,就像一把悬在所有购房者头上的达摩克里斯剑,在中国,没有人会告诉你它什么时候落下。

 

下一个公布重大利好的城市头上,相信也会悬着这样一把剑。因为,以国家调控房价的决心和速度,目前绝不会给房价暴涨留下任何机会。

 

从这个角度来看,海南的这一记大招,释放的信号非常明显:在中国投资房地产,已经是一项高风险投资,什么时候能拿到投资收益是最大的不确定性。 

 

在中国连续展现了“房住不炒”的决心与行动力之后,那些仍有资产配置需要的人,或许只能将目光投向国外,那些物权更有保障的市场,尤其是英国和日本。

 

日本对待外国人的私权权益,原则上采取与日本国民一样的平等主义。只要够买了日本不动产,进行了所有权登记,买家的所有权就受日本的保护,与哪国人无关。

 

而英国伦敦作为一个老牌的投资城市,一直以来对外国买家购买房产不限购不限贷,并一直保持着平稳的房价增长。

 

中国炒房的时代已经正式落幕。如果你看中了下一个可能释放重大利好的城市,那就想一想海南的“壮士断腕”之举吧。

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