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这才是决定中国未来的头部地区!历史进程在这里锚定了方向

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 黄四少

01洪荒之力即将爆发

 

中国最有前途的区域呼之欲出!

 

5月中旬,国家发展改革委新闻发言人孟玮透露,粤港澳大湾区发展规划纲要正在制定过程中,很快会出台实施。

 

这是一个万众瞩目的顶层设计。

 

历史上,香港、澳门和内地9市的规划独立分割,不同的法律制度就像一道道巨鸿沟,造成贸易、人口、信息、资本的流动颇有阻隔。如今中央出手,正是要一口气推倒这堵无形之墙,让整个片区走上一体化。

 

制造放在佛山东莞,深圳专注科创、金融,广州是商贸、枢纽中心,香港有资本和国际性人才,澳门放大国际旅游休闲功能,这种分工协调无疑会爆发出比长三角、京津冀更为可怕的力量,成为中国最有前途、最具内生增长动力的地方:

 

雄安从零到一,采用行政手段从首都迁过来的资源集聚,天然决定了在市场活力、民营经济方面的沉淀,会稍次于粤港澳大湾区。

 

历史上海南就是最大的经济特区,港口潜力巨大,土地资源丰富,但三十年下来也未有飞跃性大突破。这次虽然拿到了自贸区和自贸港的大红包,但旅游岛的定位,也决定了海南走的是轻巧性途径,非厚重型发展。

 

2011年到2017年,珠三角9市的常住人口净增489.6万人,可见这一片土地的致命诱惑。一旦粤港澳大湾区靴子落地,一体化的交通设施通通都会加速,别说“三环八射”的城轨轨道、联纵全国的高铁网络了,就是坐个地铁,不小心睡着了都会“穿越”。

什么叫一体化,这就叫一体化。

 

上一次广东拿到国家级重磅战略的时候,还是80年代初的几个经济特区,40年的发展,让广东从一个边穷省份变成世界工厂。

 

这一次的粤港澳大湾区,将会成为大珠三角腾飞的第二次节点!

 

02下一个风口

很多人都在问,粤港澳大湾区规划出台后,最利好的地方是哪里?

 

答案可能要分成两个层次:

 

经济上,是头部城市,广州、深圳、香港最为受益,第二阶梯才是佛山、东莞等。城市等级越强,受益越多。

 

房产投资上,反而有可能是倒过来的。大城市限购限贷限售不说,一不小心就会在房住不炒的紧箍咒下,关门打狗。此外,大城市还承担着发展租赁市场的政治任务,始终有一条高压线悬在胸前。在这方面,城市等级越小,越有成为下一波房产投资风口的潜力。

 

而且最最关键的是,大珠三角的富人们,已经连人带钱的准备逃到乡下了!

佛山一家企业的总经理刘景崇,厌倦了都市的灯红酒绿,先是在增城帽峰山一僻静处,投资100多万建了个修行之地,后来觉得不过瘾,干脆舍弃了百万年薪,万里迢迢跑到终南山隐居,一天只吃一顿饭。

 

顺德一位60岁的根雕艺术家喜欢清静的生活,在一个花卉世界的大树上造了一个鸟巢,在里头吃饭待客、写字绘画,做起了脱离凡间的“天上人”。

 

这些看起来像是吃饱了没事干的行为,叫做逆城市化。在发达国家很常见,在中国却是刚刚掀开帷幕。

 

通常而言,城市化到了65%至70%水平时,就会出现逆城市化现象。2012年珠三角(不含港澳)城市化率为82.7%,远超长三角的66%、京津冀的58.9%。

这里的人口密度冠绝全球,每平方公里的土地上至少生活着一千具皮囊。灵魂有不有趣不知道,反正现实中都免不了人肉除尘器的命运,每一次吸气都饱含别人剩下的二手CO2。

 

人口膨胀,交通拥堵,环境恶化,各类城市病就像电线杆上的牛皮癣一样难治。以前的高楼崇拜症、人口骄傲论,到了今天似乎都成了令人讨厌的理由。

 

随便上一个同城社区,都能看到这样的帖子:“港真,寻找一个长期隐居的小伙伴”、“广东有哪些适合隐居的地方”……

 

各类似真似假、无从考究的退隐故事,也隔三差五从石头里蹦出来。

 

近几年,越来越多的开发商砸下重金,在广、深的远郊区布局。他们瞄准的无一不是“诗和远方”,卖得怎么样暂时还没看到数据,但至少说明房企早已捕捉到富人逃离喧嚣闹市区的苗头。

好久前,我们习以为常的星星、月亮、萤火虫、蚯蚓、蒲公英……这些大自然元素正在慢慢变为最昂贵的东西,成为有钱人的专利。

 

未来五到十年,富人下乡的现象很可能会集中爆发。因为在粤港澳大湾区的红利下,人口涌入的洪荒之力更加势不可挡。

农民们洗脚上田,卷着铺盖眯一会就到湾区了,隐形贫困人口习惯这里的高度发达,不仅脚下生根赖着不走,还要发动八大姑四大婆速来挖金。人口的雪球滚得越大,挤出的富人就会越多。

 

当粤港澳大湾区成为中国第一个媲美东京湾、旧金山湾的世界级城市群时, 这里也会是中国第一个逆城市化的城市群。

 

而富人们所聚集的地方,势必会成为资本的漏斗之地。毕竟,中国的钱可是自带追踪雷达的,富人跑到哪,钱就会往哪里走。

03有谁能上车

 

学者郑永年曾经说过,城市化最终的结局,就是富人的乡下,穷人的城市。

 

那么,未来大珠三角的富人们到底会跑往何处?

 

在这里,我们可以作一个沙盘推演:

 

丘陵地带。在上一轮城镇化周期里,平原地带早已被工业镇侵占,长达四十年粗放式开发留下诸多后遗症,河涌黑臭,垃圾如山。而丘陵地带人口较为疏朗,有山有水,切中富人的乡愁心理。

 

背靠大都市圈。粤港澳大湾区虽然强悍,但内部发展不一,只有高度发达的区域,才会产生逆城市化。最有可能的三个点,是广佛、深港、珠澳都市圈。

而背靠这三个都市圈、方便往来的地方,最受富人青睐。既要远离喧嚣,又不能消耗太长时间,这个若即若离的程度,一般不超过两小时车程,否则就成了度假旅游,而不是双休日的休憩了。

 

那些全国知名的特色小镇,就完全符合这个定律:乌镇背靠杭州、上海,一个半小时车程;拈花镇背靠无锡、苏州,一个小时车程;古北水镇背靠北京,两个小时车程。

 

按照上述条件一刷选,几个县市就出来了:

 

  • 四会、鼎湖、高明——广佛

  • 台山——珠澳

  • 惠阳——深港

 

这些五六线小城市拿地都比较便宜,开发商资金压力小,有能力下重金开发“世外桃源”,满足富人阶层亲近大自然的需要;此外调控政策干扰小,非限购、非限售,能吸引全国人民勇当接盘侠。

 

也许用不了几年,村民们前脚刚进城安家,富人后脚就来了,那些荒废的农田,塌落的老宅,全部都被承包,花点功夫改造下,又是一个天堂。

 

虽然不一定能够拯救我们萧条衰落的农村,但人气和消费力摆在那里,多少有一些对冲的作用。

 

04诗与远方就在我们眼皮底下

 

当然,这样的改造也不乏前车之鉴。

 

比如著名的北京通州的“宋庄”,当年一批画家和文艺青年成就了宋庄,但是有了名气之后,曾经把土地以合同方式转租给画家、作家的村民有不少都反悔了,闹出了巨大的风波。

 

因此,要让逆城市化融入地方的发展规划,企业和地方政府的背书,在中国的大环境下不可或缺。

 

事实上,已经有不少房企和地方政府提前嗅到了这股“逆城市化”的潮流。

 

佛山第一峰、国家4A景区皂幕山就被绿地香港与建筑大师毛厚德看中,一个珠三角最美、最精致的文旅小镇正在规划中。

 

这个占地1200亩的项目有一个特别的名字——拾野川,位于高明。

我们惊叹的不是它一镇、一川、三潭、七岛的经典设计美学,而是它对人们重新回归自然的那种心理的诊断。

 

它有一个集国内外顶尖教育资源的 “自然学校”,木工坊、手作、茶道、染布坊、果蔬种植、小型牧场,由专业户外教练带领,参与森林艺术、野外生存技巧等锻炼,让孩子们在大自然中学习成长,完全切中了对于儿童自然教育的重视。

 

这还不是最可怕的。拾野川最具野心的事情是,要把这里打造成一座没有陌生人的桃园小镇,尝试新居民入住欢迎会、入籍登记制度、小镇社群组建,让人重回乡土中国的熟人社会。

逆城市化不是说这里深山老林、离城区够远,上层中产就愿意载着一家老小过来。他们也有社交的需求,但研究区块链跟买六合彩的,除了尬聊还能说些什么?

 

拾野川打造的公共私人空间,是想让人与人之间,不再是石屎森林的老死不相往来,而是有一种或淡或浓的人情味,今天懒得做饭了可以到邻居家蹭饭,串门聊个天也不显得突兀。不敢说这种尝试一定会成功,但是能够迈出这一步本身就是一种很大的突破。

你现在到珠三角周边逛一逛,随便哪个地方,都能看到上一轮房产热留下来的项目,森林别墅、度假山庄、温泉酒店……

 

不过未来即将爆发的逆城市化,并不是人们挪个窝那么简单,这同时也是中国社会大变迁过程中,对蜂窝式人际结构进行重塑的难得契机。唯有那些能够帮助逃离的富人重塑人与自然、人与人关系的社区,才能赢得这一波新的风口。

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