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中介不会告诉你的海外投资陷阱

◎作者丨Nathan

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第一个陷阱,泰国公寓外国人持有49%的比例是常规吗?

 

在泰国一些比较好的楼盘开盘的时候,事实上是非常多泰国人到现场去彻夜排队的。据我所知最早可能有一个礼拜前就有人在那边排队了,那在开盘的当天其实可以看到人龙是非常多也非常长。开盘当天其实好的面相好的楼层的单元都已经销售一空了。

 

所以的确49%是泰国公寓法明文规定外国人可以购买房地产单元的比例。但是各位可以试想一下,如果这个楼盘有这么多泰国人来买,而且把好的房子都买完的时候,这些房子怎么会还有机会流到海外市场?

 

第一个可能性是卖给外国人的房子可能比较贵,因为假设如果泰国人都买完的时候,其实开发商不需要特别留给外国人。

 

那另外一种可能性就是这房子可能销售得不理想。那开发商就委托国外的中介帮忙把这房子拿到海外去卖。

 

所以各位应该常常看到类似图上的微信公众号文章,上面说外国人名额两百套已认筹完毕,包括外国人名额有多少。对于好的楼盘,其实不太有可能会有这种现象发生。

 

各位可以试想一下,假设这49%都是卖给外国人,那等到未来房子盖好了,那您要出售获利或者是要转租的时候,这49%都是外国人,所以他们就会变成未来你要卖房子的竞争对手。不管你要租还是要卖,其实您本身的议价空间非常的小,因为看起来就会变成是一个买方市场。

 

如果今天选择的是泰国本地的刚需房,事实上好的房子其实就是泰国人自己在买。那当他买了80%、90%的时候,其实外国人占的份额是非常低的。所以在我们的认知里面,这个楼盘外国人的比例如果可以控制在20%以下,我们认为是一个比较健康的楼盘。

 

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第二个陷阱,买的位置真的是市中心吗?中介说这区块是富人区?

 

中介跟你说这个位置是曼谷的市中心或者是说这个区块是曼谷的富人区。是不是市中心,用刚刚在那个投资黄金法则里面提到的地图,我们就可以看一下它到底是不是中心或者是它邻近的车站到底是不是在我们所谓的CBD的车站里面。

 

另外,常常有人说这个楼盘是在曼谷的富人区,比如说像这个案例是说这个楼盘位在Ekkamai,然后是在富人区。但是的确是案子在Ekkamai,但是Ekkamai是一个比较大的行政区,不是所有在这个行政区里面都是富人区。我们可以看到如果用谷歌地图来看,它其实离车站有2.4公里,那其实离所谓的富人区还是有非常断墙的距离,所以有些中介会把这些富人区给扩大解读,这个也是非常常见的陷阱。

所以再次提醒各位,现在百度地图在泰国的地图咨询相当完整,所以当取得楼盘资讯的时候,善用这些软件去查询这个位置到底离轨道交通有多远的距离,那是不是在600公尺以内或步行可不可以在七分钟以内到达。

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第三个陷阱,可以购买土地或独栋别墅?中介说没有风险?

 

另外我们来谈一下在泰国到底能不能购买土地或者是独栋别墅?事实上,根据泰国公寓法律的规定,外国人是不得持有土地的。那为什么同业还是标榜说他们是在没有风险的情况下可以拥有土地或者是可以买独栋别墅呢?那其实他们透过的方法有几种。

 

常见的手法就是利用泰国的人头,但是这个泰国人的人头其实您本人不认识,我认为这个风险很高。

 

那第二种方式是用成立公司的名义来购买,但是这间公司可能泰国人股东必须持有的比例要超过51%,所以也一样存在着房子会被泰国人变卖的风险。

 

第三种常见的就是这个房子有可能不是永久产权,他透过一个契约的方式70年或者是80年的方式长租给下一个要买房子的人。

 

所以这三种是我们比较常见的购买土地的方式,但是我们认为这样的风险还是非常的高。

 

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第四个陷阱,为何有的中介免中介费?

 

接下来我想谈一下有关于中介费的问题,其实常常有朋友在问,听说有部分的中介他们不收中介费。那各位可以试想一下这些中介他不可能不赚钱,义务地服务。

 

所以可想而知,他可能是从卖方或者是从开发商那边获得他应有的利润。但是各位可以试想一下,因为你从来没有付过他中介费,所以未来要是房产有些纠纷有些问题的时候,其实中介比较可能靠着开发商那边而不是站在你的立场帮你发言,因为毕竟他拿了佣金。

 

我最近有遇到一个客人,他遇到的问题是他之前透过别的中介在泰国买房子,后来发生一些纠纷。那中介的说法是当初你买房子的时候,我没有跟你收任何中介费,所以今天发生问题的时候我没有义务要帮你处理这些问题。

 

所以当您听到说有些中介可以不收中介费的时候,其实不需要开心得太早,因为事实上他其实也从中获得利润,从开发商那边。那卖给你的价钱可能就不是开发商原本的底价在卖了。

 

更严重的是未来如果有任何纠纷,您的房产其实没有办法获得保障,那在泰国当地,他也没有义务要帮你解决任何的问题。

 

当然也不是说收了中介费的就是比较好的中介,各位可以评估一下,多方比较,然后多获取资讯。我认为在健康良好的中介环境底下还是可以买到非常好的房子。

 

其实在海外投资毕竟语言不通,然后环境文化也不是那么熟悉。所以遇到的一些陷阱跟坑其实都不在少数,要怎么去避免就是我们要研究的课题。

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