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历史的巨轮突然转向,中国遇到了最难的一道坎,生死都因房地产

 ◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  旺角黄局长

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7月6日,当第一缕晨光从东边升起时,大连街上的行人慢慢多了起来,一切都还处于慵懒之中。

 

很少有人注意到,此时数十海里之外的黄海上,有一条满载美国大豆的巨轮正以13.5节的速度,疯狂冲向这座北方明珠。

 

让它如此焦虑的,是已开始倒计时的中美贸易战。差一秒,都可能被额外征收超千万的关税。

 

这艘海上货船与即将落地的25%关税搏命赛跑,而2万公里外的南中国,也发生着另一场同样扣人心弦的生死时速。

 

5天前,1500辆汽车从深圳的各个角落出发,经大岭山来到东莞松山湖。车上坐着的2700人,全都是中国排名第一通信巨头华为的研发人员。这里边,有不少人的身上承载着一个赶超美国的使命——

 

中兴沦陷后,整个国家的危机意识突然强烈起来。华为创始人任正非决定从每年超过一千亿的研发经费中,拿出20%-30%用于基础研究,集中精力冲锋。

 

在这场伟大战役面前,试图闭关修炼的华为却遭遇到一座难以跨越的巨山——普通人不吃不喝工作100年都买不起的深圳房价。最终,它选择了离开。“空心化”再次威胁深圳。

 

一个是全国最有前途的城市,一个是全球最澎湃的国家,因为历史巨轮的突然转向,同时陷入了一种不确定性之中。

 

而当初我们用房地产拉动经济的畸形路子,也恰好在这个关键时刻,用一种难以想象的苦果回报给这个国家。

 

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1979年,中国经济处于崩溃的边缘,忧心忡忡的老人家提起笔,在南海边上画了一个圈,深圳就此开启了光荣与梦想的一页。

 

三教九流纷至沓来,挤满了能落脚的每一个角落。有的人沦为生产线上的螺丝钉,也有的人一层层往上爬,转身成了今天能在华润城门口淋雨排队的人。

 

这里的故事,天天颠覆着农村孩子的想象力。世界之窗门口那位蓬头垢面的流浪汉,向你展示空荡荡的裤腿伸手乞讨时,兜里的银行卡就藏着两辆宝马;坐在前海曼哈顿的金融才子,看起来衣冠楚楚,干的却都是下田割韭菜的体力活。

 

深圳有多少人,每天就会产生多少谎言。唯独有一种人从不行骗,他们的名字叫房产中介。这么多年来,中介一直在说房价要涨,房价要涨!房价真的是打了鸡血一样,一路没停过。

 

今天,A股一半上市公司辛辛苦苦干一年,利润都不够买深圳一套住宅。这种魔幻现实主义,恐怕连见过世面的邓大人都预料不到。

 

深圳,正在向对岸的香港步步看齐,员工平均年薪70万元的华为只好用脚投票。

 

40辆8吨货车,共60车次,每辆车子打上“华为搬迁专用车辆”。这只浩浩荡荡的队伍,将这场中美大国博弈下华为的“武器装备”通通搬离深圳,送往隔壁东莞建立另一座军营,与全世界的研发中心一起攻城拔寨。

 

曾经深圳人看不上眼的东莞,成了这次搬离的最大赢家。税收,专利,GDP,要撒有撒,谁叫我的土地、房子就是这么便宜。

 

 

03

 

其实早在2016年,华为就跑过一次。那时迁移的是华为最下游的制造环节。

 

有人辩解说,这不怪深圳。拿不出地给企业扩张,是深圳先天性的缺陷。

 

增量上。深圳总面积1953平方公里,一半的土地被划入基本生态控制线,根本不能开发。剩下的土地几乎开发完了,只余下区区可数的几十平方公里。而深圳又不能吞下东莞惠州和汕尾搞直辖市……

 

存量上。城中村改造牵涉范围太广,拆迁难度、时间成本和资金成本极大,难以迁出村民,腾出一片土地搞工业。

 

确实,深圳大概只有北京的1/10、上海的1/3、广州的1/4那么大,是一线城市当中面积最小的城市,也是全国最缺地的城市。

 

深圳很委屈,但在可腾挪的空间中,深圳又做了哪些努力呢?

 

历史上,深圳有大大小小的工业区900 多个,其中近2/3 的老工业区规划不合理,容积率低,厂房设施落后。这块大蛋糕若能盘活,便能挤出非常可观的土地量。

 

深圳二话不说卷起袖子就开干。只是干着干着,这本“工业区改造”的经就念歪了。

 

从2011年-2016年,深圳工业区改造面积总量达1248公顷,其中有51.9% 的土地被拿来做居住用地。换句话说,深圳披着工改的外衣,一边干着改造的活,一边做着房地产的生意。

 

因为这里边的盈利实在太高,拉动经济效果实在太显著了。近十年来,房地产成为中国最赚钱的行业,炒房客、开发商、地方政府只要抱上这条大腿,就能积累巨量的财富。

 

尤其是2015年3月30日,历时几年的政策沉默后,中国重启了以房地产拉动经济增长的做法,狂飙突进的楼市更是让人上瘾。

 

在这种浮躁的大环境下,深圳也未能抵挡得住诱惑。经济利益的导向,就完全扭曲了工业用地的改造方向。

 

区域专家金心异透露过,深圳工业用地最高的时候有200平方公里,但最近几年,搞工改工、工改商,实际上盖了很多写字楼。“我觉得现在还剩的工业用地能有120平方公里就不错了”。

 

深圳并非无地可用,而是另有它用。公寓、豪宅、办公大楼一栋栋拔地而起,房价也跟着一飞冲天,深圳没有及时出手干预死死摁住,房价从14年的均价3万冲到了16年的5.5万。

 

不好说是不是代价,这前后有1.5万家企业逃离深圳,其中不乏明星企业的高新制造环节,大疆科技迁至东莞,中兴迁往河源,比亚迪迁往汕尾,欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯迁至江西南昌。

 

如果当年转移的是制造部门,深圳还可以用缺地的借口来搪塞,说是要从生产型城市转向研发型、服务型城市的话,那么,今天华为研发部门的大撤退已让深圳无话可说。

 

04

 

人至中年,深圳遇到了大烦恼。

 

制造业跟服务业,就像皮与毛的关系。

 

失去了制造,港口、物流、仓储、金融、法律、会计、保险、广告、售后、培训,这些第三产业又能服务于谁呢?没有了制造,剑指“未来硅谷”的深圳,其创新不就成了无本之木吗?

 

粤港澳大湾区的规划马上就要下来了,产业空心化的深圳,是否能够撑得起广深创新科技走廊,进而推动中国制造走向中国智造,与全球顶尖湾区一争高下?

 

深圳若被拖累了步伐,就不仅是大湾区的损失,还是整个中国的损失。台湾新竹园就是前车之鉴。

 

深圳市政协的调研报告显示,2000年以前,全球除了硅谷,新竹科技园是科技产业发展最好的地方,但大量核心生产环节外迁,产业空心化之后,看似占领了市场,扩大了规模,但自身却弱化了,最终也没有维持持续创新的过程。

 

一江之隔的香港,也因为选择了房产造城的道路,屡次错过几次升级的机会。宇宙第一的房价,就彻底击碎了年轻人的创业梦,没有谁敢于放弃稳定的薪酬,来一场高风险的赌博。

 

时下的中国,一场高房价的噩梦全面袭来。“楼市四小龙”的南京、苏州、厦门、合肥已出现了 “房价驱人”。网红城市杭州的房价也令人生畏,照这个趋势涨下去,逼走阿里巴巴也完全不是没有可能。

 

该走的总是会走的。该来的,也总是会来的。

 

这场旷日持久的中美贸易冲突终于吹响了号角,中国经济将面临更加下行的压力。而此时去杆杠正处于最最关键的时刻,上轮经济周期货币大放水的泡沫还未出清,中国再也无法像08年金融危机一样来个4万亿托底,继续把衰退往后拖。

 

在这风雨飘摇之际,房子成了全民信仰,在富人眼里,它被视为躲过经济周期大洗劫的神物。在中产阶级眼里,它就是赌上命都要护住的全部身家。

 

去杠杆多用力,可能连累房价下跌,这群人必然上街扯横幅。去杠杆弱了,明斯基降临的警报就一日不除。所谓刺激是死路,紧缩是萧条。所有人都处于进退维谷的局面。

 

“房地产经济学”的苦果,就是用这一种悖论式的手段嘲笑我们。7月5日,央行定向降准,释放出7000亿的流动性用来浇灌小微企业和债转股,但谁也不知道,这里头到底会有多少钱拐个弯,继续流入楼市。

 

生也房地产,死也房地产。深圳的中年烦恼,亦是国家的中年烦恼。

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