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北京公积金新政重新定义刚需,你以为你是,其实早已被踢除在外

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  路口大爷

历史上第一次,地方政府用政策明确界定了对刚需的内涵外延。

9月13日,作为楼市政策风向标的北京,突然毫无征兆地扔下一份重磅文件,“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩,一年可贷10万,最高贷120万”、“异地购房者不能随意提取”,这一被称为“史上最严公积金新政”雷厉风行,9月17日正式实施。

 

房地产调控再度升级,争议声四起,刚需客在哀嚎,租客们一首凉凉,房东们躲在家里窃喜……

 

楼市的游戏规则是真的变了。

 

房东们,你们也不要高兴得太早,更多的新玩法还在路上呢。

 

 

01

 

 这两天,90后代替了房贷压身的80后,成为了最受伤的一群人:

 

“缴存至少11年才能贷到120万,还没买房的90后可以洗洗睡了”

“贷款成本或增12万,苦啊!”

“六个钱包凑不够,这回90后连房奴都没资格当了”

 

多数人感到一头雾水,北京居然对市场上的刚需群体下手了,这究竟是图什么啊?

 

其实,只要你认真学习文件精神,就会知道大家都是too young, too naive——

 

今天,官方对刚需的定义出现了重大变化,市场与政府对“刚需”的理解,明显出现了错位,如果你感觉受伤,那你压根就不是政府认定的“刚需”。

 

此次政策,可谓是精准击落各种“自以为是”的刚需人群。

 

02

 

第一类被否掉的“刚需”——在外地有房的人。

 

跳槽到北京一家外企工作了8年的中产Y君,打算卖掉广州的房子套现300万,在帝都当个真正的北京人。

 

原本贷款额度与缴存余额挂钩,对他这类按照公积金上限比例缴纳的中高收入群体非常有利——

 

就算工作年限不长,他也能贷出120万。加上套现的300万,400多万元勉强可以入手一套已看中的老房子。

 

但现在, “认房又认贷”直接把在广州办过贷款的Y君一脚踢进“二套房政策”范围,上限直接降至60万。

 

其余的尾数还必须求助商业贷,一套下来多出的利息至少12万,Y君感到了肉疼了。这一减一增,就得多拿出72万元。

 

可以看到,新政仍在为商品房的中间交易环节加大成本,为 “冻楼”政策添砖加瓦。

 

新政的态度很明显,外地都有房子,就别随便在北京瞎掺和。怎么着你们也是有产一族,我们优先服务于“无产阶级”。而且,还要是要高质量的无产阶级,这一点,我接下来会讲到。

 

03

 

第二类被否掉的“刚需”——拿不出首付的人。

 

B君是最早的一批90后,今年刚好毕业了5年多,在后厂村工作。原计划是找亲戚借款、找父母援助、找各类金融平台套现,咬咬牙赶在年底前买房。

 

只是新政一出,公积金20%的首付比例提升到和商贷一样,首套房如果是买普通住宅,首付比为35%,非普通住宅就要到40%。

 

这么高的增幅,B君感到心惊肉跳。

 

根据北京的标准,五环之内的普宅,是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平以下、单价不能超过39600元/平或总价不能超468万的房子。

 

也就是说,单价低于3.96万或者总价低于468万的房子,首付比提高到了35%,反之则是40%。单这一项变化,B君的缺口就高达60多万元。

 

0k,买不起我还躲不起吗?大不了去其他城市了呗。

 

对不起,除了户籍和所在省会城市,你没法儿异地提取公积金了。如果是跳槽到大连、厦门、深圳、苏州这些热点城市,公积金就算是打水漂了。

 

B君很可能需要直面现实:想继续待在北京,就老老实实工作,牢牢跟紧“租房新时代”步伐,先租后买。这方面,公积金新政确实给出了鼓励,租客能提取公积金缴付在北京的房租。

 

如果你一定要买房,也有另外一个选择——共有产权房。

 

9月4日,石景山区在长安街以北、西四环到五环间推出了一块共有产权房玉景阳光,均价只有3.5万,而周围二手房价在6万-8万不等。

 

8月底,海淀也启动了共有产权房申购,这个永靓家园项目就在后厂村,位于西北五环到六环之间,均价只有3.78万。

 

……

 

对于共有产权房,新政的规定是,公积金首付比能优惠至3成。这比起其他房子已经是最低的了。

 

从B君身上,我们可以看出政策思路—— “支持居民基本住房需求”,的确是让所有人都有房住,但并非是让所有人都买得起。

 

没有房子的毕业生人群,选择租房就好了,别硬扛着背债买房。在外地已有房子的中高收入群体,90后都还没买上房呢,你着急什么?

 

这回明白了吧,如果你是上述两种人群,就别以为自己是北京的“刚需族”了。

官方认定的刚需,其实是既能够在北京过上体面生活、而又还没有购买首套房的人群。

 

此外还有一个点非常值得注意——

 

新政也鼓励大家到城六区以外购房,不管是首套还是二套,在那里,公积金贷款额度可上浮10万,房价也比市中心便宜。

 

北京定下了2020年2300万的人口上限,是越来越载不动许多人的梦了。大家总得响应北京市向外疏解人口的规划不是?

 

04

 

一系列政策措施表明,楼市的游戏规则真的变了。

 

此前,智谷趋势在《在法国,我对中国楼市的信仰被击碎了》一文中曾指出,中国楼市调控选择向欧洲大陆的控制型房地产模式靠近

 

从公积金新政来看,政策目标围绕“房住不炒”的迹象明显:

 

一,将支付能力较弱的年轻人赶往租房市场,促进租售并举。在法国,年轻人向来都被信贷卡得紧紧,想成为房奴,得经过实际收入、房屋租金收益等一系列评估。

 

二,加大商品房交易成本,尽可能锁住交易,减少投资投机行为。德国、法国通过税收立法等手段,而公积金制度变动所增加的贷款成本,也被网友戏称为“购房交易税”。

 

三,配合推出共有产权房、公租房等保障性住房,减少商品房交易。

 

从长期来看,房租上涨是大势。

 

如果租客要提取这笔公积金交房租,以及取得民法典草案提出“居住权”,少不了要去街道办登记备案租赁合同,这一过程中产生的房屋租赁税,最后可能是房东通过涨房租的形式转嫁到租客身上。

 

不过,房东们也不能高兴得太早,租金回报率再怎么涨也不能学长租公寓一样“暴涨”。 从目前推进“租售并举”决心来看,一系列长效机制正在不断形成。在此过程中,如何通过立法等手段保护租客权益,将会是“租房新时代”的重要一环。

 

9月15日,统计局公布最新楼市数据显示,下半年楼市上涨的动力仍在加强:

 

8月70城新建商品住宅价格指数同比升7%,连涨35个月,且涨幅为一年最高水平;

从环比看,8月新建商品住宅价格指数上涨1.4%,连涨40个月,创下2016年9月以来最高水平;

一、二、三线城市新房价格环比涨幅均较上月有所扩大,二三线城市房价环比出现明显上涨。

 

按照目前的政策逻辑,各地可能会陆续出台更加严厉的调控手段,以落实“坚决遏制房价上涨”的要求。

 

所以北京的公积金新政,真不排除会向其他一二线城市推广,进一步抑制当地市场需求。

 

对这些楼市来说,是一大利空。

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