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取消商品房预售制:中国彻底抛弃香港模式,今后再无地产大佬

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  路口大爷
01
中国楼市时刻要抬头看天。
 
现在,天眼看要变。
 
昨天(9月21日)下午传出的一份文件,说是引起楼市大震荡一点也不为过:
 
澎湃、新京报等多家媒体证实,广东省酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。
 
如果不是休市之后才放出这一“大利空”,地产股估计早就绿到底了。在忧虑和骚动中,广东房协随即回应,“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。”这句“安抚”的话实则已透露了风向。
 
另外,流传出的文件显示,住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函,要求“对预售制度进行研究论证”。
 
虽然后续住建部市场监管人士在晚间辟谣称,征询取消商品房预售意见的情况不属实,但没有直接否认要求各地深入研究。
 
不管其他省份是否跟进,现在大家心里多少都会犯嘀咕,广东这个姿态,是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。
 
如是,中国楼市将彻底告别“香港模式”,翻天覆地。
 
预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批。
 
拐点已经来了。
 
02
 
中国内地房地产的老师,是香港。
 
开发商空手套白狼的本事,取经于香港;“18年不吃不喝才买得起房”的房奴炼成之路,也始于香港。
 
“当时,不用什么本钱,就赚那么多钱,收钱收到自己都害怕。这样卖下去,不知要赚多少钱!”1954年,香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,连他自己都没料到。
 
他这套四两拨千斤的本事,归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。
 
上世纪50年代的香港,房地产市场一片沉闷,虽然人口在短短几年间急速从50万膨胀到220万,住房严重短缺,市场需求旺盛,但人均收入水平不高,很多人都买不起房,即便此前有地产商吴多泰首创“分层出售”,对普通人来说,买房仍遥不可及。
 
这时候,霍英东出现了,他带着本港第一份售楼说明书,给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。他开创先河,发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。
 
当时四方街还没动土,霍英东就告诉市民们,你们可以交五成定金,交楼前再分期付清余款即可。市民只需1万港元就能入市,等钱交齐了,花结成了果,租客将晋升成业主!
 
爱图好彩头的香港人把购买正在建设中的房屋(即期房)称为“买楼花”。
 
这招一出,全港疯狂,普通市民蜂拥到售楼处排长龙,地产界啧啧称奇,争相效仿。
 
开发商的资本金可能根本建不完整个工程,但借助于预售制,可以先拿到客户们的钱,其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张,投机者轮番涌入炒楼花,再次助推了地价、房价的飙涨。
 
普通人在高房价、宽信贷的刺激之下,盲目负债买房。当时新楼盘开售的消息一登上报纸,往往一天内就订购售罄。
 
买房,就是新一轮造富运动。到了90年代,普通市民甚至可以借到9成的贷款,香港楼市只升不跌,普罗大众皆为楼狂,“1997年在香港,不买房就是傻子”,也是这一年,香港楼市崩盘,房奴尽数沦为时代悲剧人物,“负资产者”。
 
而当时正在筹措住房改革的内地起步晚,经验全无,房企普遍缺乏资金,商品房供应量小,所以就把目光投向了香港,几乎是将香港的模式照搬到境内。
 
1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,地产大佬的好日子,来了。
 
2018年,在中国的各大富豪排行榜上,地产大佬占据最大席位,中国恒大的许家印,多次登上首富宝座。
 
除了预售制度,香港限制住宅用地供应的举措也被内地有样学样,助推地价上涨。中国楼市,走上了二十多年的“香港模式”之路。
 
03
 
“敢赌国运的人,何曾被亏待?”这句话放在中国地产大佬的身上,最恰当不过。
 
1998年启动房改以来,房地产已成为国民经济支柱产业,是中国经济发展的一大引擎。
 
只要经济下行,宏观调控就会选择刺激房地产。任志强说,房地产是中国经济的“夜壶”,撒尿的时候拎出来,撒完就把夜壶踢到床底下去了。
 
2014年一二线楼市沉寂、三四线鬼城出没,库存积压。房地产大佬们对形势的判断出现了分化。
 
万科的郁亮在《人民日报》上刊登文章说,“我国楼市进入白银时代”,带领万科走上保守之路,随后三年万科的资产负债表从3737亿到6689亿,扩张不到一倍。
 
孙宏斌觉得郁亮“太扯了”,他说,这是“钻石时代”,得继续做大规模。
 
当年的6月26日,呼和浩特宣布取消限购,开启了中国楼市的神来之笔“去库存”。2014年下半年,限购松绑,限贷松绑,央行降息。
 
融创、恒大、碧桂园都是敢于豪赌的一方,许老板铆足了劲加杠杆拿地扩张,资产负债表从2013年底的2688亿港元扩张到2016年的11583亿港元,将近五倍。碧桂园则在预售制的基础上,再创“高周转”。
 
2016年棚改货币化的效应开始在三四线爆发,房价飙涨,敢于负债下沉至三四线的碧桂园、恒大,销售业绩超过万科成为了行业老大。
 
正如孙宏斌所说——
 
“为什么(地产行业)很多人都挣很多钱,因为它容易做规模,因为它有杠杆,因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱,所有的钱都是应付款,从来没有应收款”。
 
04
 
香港模式造就了一个又一个首富,但它也不是完全没有风险的。
 
循环之下,中国房地产模式产生了或许连政府也没有预料到的后果——中国经济被房地产绑架。
 
平安证券的张明指出了三点:
 
中国银行业的资产负债表与房地产深度捆绑,超40%贷款与房地产有关;
中国居民财富过于集中房地产,大约占80%-90%;
中国地方政府严重依赖土地财政模式,目前还在人为制造套利游戏迅速透支市场前景。
 
不论是银行业、居民,还是地方政府,统统绑在同一艘船上,房价一旦崩盘,所有人都将窒息而亡。
 
但中国经济的债务空间,明显已快顶到天花板了。
 
2016年底,“房住不炒”写入十九大报告,中国房地产的定位,发生了深刻变局。其背后的深层逻辑是,中国经济要转变引擎,不能单靠房地产拉动了。
 
去杠杆之路,势在必行。房企的输血管一条条被清理,影子银行、海外发债……而现在,具有高杠杆效应的预售制,似乎也“难逃一劫”。
 
在广东省下发的文件中,官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体而言:
 
一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造成挑战。
二,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。
三,交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会。
四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。
五,造成不平衡发展和低效率竞争,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。
 
预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里,房企的“高周转模式”将彻底失效。
 
资金回血速度一慢再慢,那些资金饥渴的中小房企或在信贷收缩、高压调控的环境下,命悬一线。
 
05
 
房地产是一个“关系密集型”行业,“看天”的本事,没人能比地产大佬更强。
 
今年以来,房企齐刷刷地干了几件在吃瓜群众看来特像是作秀的事。
 
他们处心积虑筹谋着,该怎么扔了头顶上的“帽子”:
 
9月12日,保利地产公告要正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”;
9月4日,万科的核心子公司“深圳市万科房地产有限公司”确认将更名为“深圳市万科发展有限公司”,各地至少有9家分公司在今年也启动改名程序;
7月3日,龙湖地产公告已更名为“龙湖集团控股有限公司”;
6月28日,合景泰富地产确认要把名字改成“合景泰富集团控股有限公司”;
3月1日,时代地产变更为“时代中国控股有限公司”,简称为“时代中国”;
同在3月1日,大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”,并表态此后金盆洗手,不再进行房地产开发;
1月15日,朗诗绿色地产发布公告,将采用“朗诗绿色集团有限公司”为中文第二名称;
……
 
这波“改名潮”实在令人侧目。大房企统统手动删除“地产”以明转型之志,改了名,就好像真的改了命。
 
虽然对外的公开说法,无非是要多元化发展、战略转型之类,但不妨碍我们从这一“去地产化浪潮”中看出一些猫腻。
 
拉长时间线看,早在2016年底中国就至少有16家房企先知先觉,开始大规模删除“地产”,其中就有恒大、招商蛇口。当时行业拐点实际上已经出现,只不过是被棚改这一政策延后。
 
如今,中国前十大房企里,只剩下中海地产、华润置地的名称仍在坚守。
 
而且,这些地产大佬们也开始“不务正业”了:
 
恒大投资贾跃亭打算造车,恒大的大健康板块还跑到港股上市;
碧桂园开始养猪,造机器人,“希望未来机器人成为核心业务”;
万科转型进入医养健康,郁亮说,“现在谁跟我说万科是房产商,我跟谁急!”
招商蛇口跑去造邮票轮。
……
 
现在来看,大佬们不是作秀,而是已经判断出风向真的变了,行业形成了“改命”共识。
 
以预售制之死为标志,今后中国将再无地产大佬。
 
今时今日,政策信号往往比市场更具有强大能量。
 
千万别再对房地产行业抱有幻想,不要被偶尔貌似政策松动的迹象迷花了眼。那不过是骗骗市场情绪罢了。
 
就好比说,9月19日上午《证券日报》报道称,有关部门目前正在“紧锣密鼓”制定房贷利息抵扣个税的细则。专家们积极解读为——“此举无异于下调贷款利率,刺激刚需入场”。对高压调控的楼市来说,这波操作简直是枯木又逢春,当天地产股集体迎来一波久违的暴涨。
 
前脚还喜迎新一波接盘侠,后脚就突然釜底抽薪,祭出了取消预售制的“大利空”。
 
世上没有无缘无故的爱。该来的大棒,逃到天涯海角也躲不过。
 
贼精的开发商们比谁都清楚,好日子是真的到头了。
 
即便其他的几大引擎集体哑火,但在取消预售制的那一刻起,已经注定房地产再无可能被拿来刺激经济。
 
楼市抛弃香港模式,将是中国经济的大变局。
 
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