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这场楼市多空大博弈的胜败,将决定所有人的未来

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  路口大爷

01

投机买房者!

土地财政的依恋者!

全社会!

2018年10月底,国家通讯社新华社向这些“人”公开点名喊话,用辞严厉。

“——都需认清大势丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想,摒弃房价‘复燃’的幻想,及时调整心态回归理性,沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。”

“认清大势、丢掉幻想、回归理性”,这些词汇,中美贸易摩擦时规劝一意孤行的特朗普也不过如此吧!

是什么让央媒如此警惕,如此紧张?

正是眼下一场激烈程度极为罕见的房地产多空大博弈。

表面上,“谣言”代替了“金九银十”,正试图利用人们内心的贪欲掀起一波行情;背后,则是投机者、地方政府、业主、房企……更多的眼睛在紧盯调控,暗赌调控是继续收紧还是必然转向。

各方都在“房住不炒”的底线上小心试探,都想借经济下行大胆博弈。

因此,事关中国经济命脉的房地产市场呈现出从未有过的矛盾和紧张。杂音丛生、逆流不断,各方的神经高度紧绷。

没人能比这些博弈力量更明白,这已经是楼市最后一些侥幸。此时不需要真相,只要能挟各方的焦虑与不安、以影响高层决策,这就够了。

人民网、新华社关键时候一记棒喝,或许正是意识到了博弈到了最后的关键时候。

02

体会一下最近的楼市究竟有多热闹、矛盾、精分,俨然成了戏精聚集地:

“3100万港人跟你抢房子”的恐慌式炒作刚被摁住;下一刻“楼市限购令全面取消”等传闻就密集现身朋友圈煽动情绪。 

这厢,厦门房产局挂出三个大感叹号“网传厦门市限购政策取消属不实信息!!!”,高调辟谣;那厢,合肥政府调研了“房闹”的项目,随后开发商悄悄调整回原价销售,各方满意。

 

杭州房价下调的信号已波及房租;地产看多派还在利用任志强一句“18年房价不暴涨提头来见”制造一篇篇10万+文章,扰动市场对调控的信心。

 

统计局拿出了漂亮的房价数据,力证房价市场稳中向前;广州、杭州、厦门这三大房价遭受调整的城市又搞起了调低落户门槛的动作,惹人猜疑。

 

现房销售的政策开始吹风,各地大表决心大刀阔斧搞试点;土地市场却开始装死,现售地块频频流拍。

 

人民网、新华社、住建部一一参与到这场拉锯战中,一边辟谣,一边警告调控不是“装装样子”,绝不会“半途而废、前功尽弃”,房贷利率却在此时出现一年中的首次多城同时下调,反常暗合了调控松动的风声。

 

……

多空混战,信息混乱,谁都想拼尽全力博出位。

为什么各方偏偏选在此时大力造势,小动作不断?在这场多空大博弈中,背后力量有哪些?

03

中国房地产来到了极为特殊的拐点时刻,这是楼市最后一次侥幸期。

究竟是“夜壶”上瘾,还是能壮士断腕,不必讳言,相当多人还是押注在了前者,对调控信心不足。

这一轮高压楼市调控已经持续超过30个月,成为史上最长的调控。9月份百城住宅库存出现45个月以来首次显著攀升,环比9个月来首次反弹,库存走到拐点,市场去化效果一般,按多头们过去的思维,从周期长度、行政去库存取得的胜利果实来看,“是时候松一松了”,反正每轮调控到最后都会全面转向。

经济基本面的各项指标也呼应了这个“是时候”。

经济下行压力加大,房地产的“夜壶”作用凸显。第三季度GDP增速6.5%,对一个转型中的经济体并非不可接受,但“创下九年半来最低增速”足已散播对经济硬着陆的焦虑、恐慌:补贴大退潮后,9月份汽车销量同比大跌12%,各项消费数据走弱,消费引擎难担大任;出口数据靓丽,却有抢跑嫌疑,出口引擎或遇后劲不足;大基建的拉动效果日渐式微,投资引擎想开动,似乎只剩下一条老路——房地产。

10月,也是一个特殊的政治时段。接下来两个月大事、大会不断。11月,G20峰会上中美两国首脑会晤,贸易局势充满变数,还有十九届四中全会,12月有年底中央经济工作会议,宏观政策会如何调整,这段时间就成了影响高层决策的关键期。

“房住不炒”与“内外隐患”狭路相逢,你赌谁更胜一筹?

只要有赌的空间,房地产的命运就还没走到穷途末路,抓住这一丝侥幸,撑死胆大的,饿死胆小的,房地产的逻辑不是历来如此吗?

谁说过去屡屡得逞的招数,今天不可以重来一遍?

04

谁是这场博弈的主力,新华社那篇重磅信号文说得很明白——“投机者,土地财政的依恋者乃至全社会”。

楼市密集出现降价促销活动,资产贬值遇上资产荒,投机者和业主们急了;

土地流拍增多,一头是催命的债务,一头是收缩的土地财政,地方政府也急了;

房地产资金承压,最近连借道“长租”项目融资也屡屡遭遇失败,房企更是急了。

“调控取消”这一谣言的进展,极致体现了多空对决有多猛,有多急。

多头先是划出一条精心策划的谣言传播路径,点燃战火:

 

10月下旬,“厦门取消限购”的“内部消息”在中介的朋友圈火速传播,聊天记录、现场视频攻陷各大房产群,由一个今年房价跌去近三成的城市打响限购头炮,再合理不过。

 

紧接着,长沙、济南等二线也加入了“取消限购”行列,北京广州还出现了“全面取消限价”的传闻,真是忽如一夜春风来,一线二线全放开。

 

10月24日开始,一篇房地产营销自媒体发布的10万+文章将传闻“实锤”,文章拿出国办发布的《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》,煞有介事声称10月底将全面取消限购令。

 

从地方动作到中央文件,细节与权威兼具,取消调控似乎已箭在弦上,炒作“放松”的舆论火速发酵。

 

市场究竟有多需要这波谣言?看看它有多饥渴就知道了。

 

25日A股地产股、港股内房股开始出现明显逆势走强的表现。这点异动逃不开监管的眼睛,26日一大早,人民网赶在开盘前扑火,辟谣称权威部门已否认了取消限购等不实传闻。

但谣言、乱象比真相、辟谣更具威力

 

——26日这一天,大盘失守2600点,地产股却逆市掀起涨停潮。

 

对于开发商、投机者、房地产营销公司来说,风吹草动好过一潭死水。

市场一边渴求着流动性,一边用情绪和交易与行政力量展开博弈,用难得一见的涨停榜拉起草木皆兵的大盘,试探政策口风。 

财力紧张的房企在这边与政府博弈,而那边,中央已经摆出了不炒作、不合作的姿态,无奈地方政府却不及时配合。

25日,《21世纪经济报道》确认,近期北京、广州、杭州、佛山等热门城市出现了部分银行下调房贷利率的现象,这是去年以来多地房贷首现松动,同时放款也在加速。

这则消息,可大可小。5%的利率下调,在空头看来是“微调”,顶多是银行资金面缓和之后出手争市场份额,更加也佐证了房地产进入下行周期,但在多头看来,这个举动就是地方“实质松绑”,想刺激需求,也想向上试探。

26日,人民网继续保持风向,转载《证券日报》的分析称,年内楼市调控超400次,三四线城市有望加码,力证放松调控不过是谣言。

是谣言,还是遥远的预言,当天地产股再接再厉的逆势上涨道破了市场的选择。

这场大博弈远比表面呈现的更复杂。

拿降价打砸售楼处一事来说,维权潮里业主的成分纯不纯,谁都说不准,但任凭谁都懂“会哭的孩子有奶喝”。业主可以与房企博弈,房企也能借此事闹大了与依靠土地收入的地方政府博弈,地方政府也需要群众喊上两嗓子,才能以稳市场之名干预房企的销售策略。其实谁都不乐见房价下降。

 

(真实性待考)

05

单单是“冻楼”解决不了房地产的根本矛盾。

房地产长效机制的建立不可能毕其功于一役,在这个探索和试错的过程,矛盾会越来越密集地出现。

央地财税关系理不顺,房产税却又迟迟无法落地,地方政府在短期内就不可能减少对土地财政的依赖和投资冲动,GDP的成绩单远比住建部约谈更要命。

大减税这一步跨不出,全社会对“大放水”、“资产贬值”的恐惧则无法消减,实业艰难加上资产荒,热钱还是会选择房地产。

在中国这盘复杂的大棋盘上,改革不是一环扣着一环,可以一项项推进解决,如今的改革是一个同心圆,一旦受困于哪一个点,其他领域都会受到影响。

改革于今天的中国,不要再指望还能当“好好先生”——你好,我好,大家好。

再不会有这样的机遇期了,新的改革必然要在各方利益得失之间权衡。房住不炒是一个放在全世界都讲得过去的理,很多资本主义国家都做到了,认准了就两个字:干吧。

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