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租金抵扣的大博弈来了:民众内斗,减税遭疑,房租一定会涨?

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  路口大爷

一场施惠于民的租房税收抵扣政策,一开始实施便落入了众生惶惶的小盘算、大博弈之中,拉开了2019年的大幕。

这也许是个税改革中出现的最大“意外”,减免的大红包还没拿到手,“住房租金抵扣”却先上演了群众斗群众的戏码。

深圳某街道办对房东的租赁税催缴单乱入,税务部门一句“暂未”要求补税反将房东推入“秋后算账”的忐忑中,房东或温柔暗示或狂野叫嚣无非传递着意思——“你敢申报,我就涨租”,中介管家告诫租客不要轻举妄动……

在强大的执行力面前,有几人能波澜不惊?在土地财政收缩的形势下,谁能保证地方不借机对房东伸手?在“租售并举”的新租房时代里,谁是弱势的最终负税人?

中国租赁市场的焦灼脆弱,此刻体现得淋漓尽致——租客小白,房东自负,改革小步踱着。

01

第一层次的博弈,是房东和租客之间的撕扯。

租户们还没来得及欢呼减税终于减到自个儿头上,就收到房东再及时不过的提示:羊毛出在羊身上,自己掂量掂量,要么搬走,要么涨租。

多数房东对租金抵扣的第一反应是跳脚、抵触、抗拒。一些半瓶子水房东自以为是地算了一笔账,被朋友圈一渲染,于是谬种流传:

假设房租5000元个人出租计算:

房产税=5000*4%=200元

营业税=5000*3%/2=75元

城建税=75*7%=5.25元和教育费附加=75*3%=2.25元

个人所得税=【5000-(200+75+5.25+2.25)】*80%*10%=377.4元

总计:房产税+营业税+城建税+教育费附加+个人所得税=659.9元

税负成本达到租金收入的13%!

但是,这个算法早已过时。现在全国大部分地区的房屋租赁都是按综合税率征收,如果月租5000,北上深收取的综合税率为5%,如果能再减按1.5%缴纳增值税,那么最终的综合税率大概是3.34%。

即便这笔钱再少,中国房东也几乎很少会一丝不苟去纳税,因为只要不去街道办备案,基本没人来查。如果一个人靠房租过活,他完全可以做到一年都不交税。

现在很多房东一脑子假想画面:

一旦租客在个税APP上申报抵扣,我的姓名、身份证号、房屋租赁期都会被税务局一手掌握,税务局一定会借机摸底,通知我去纳税,搞不好还会跟那帮小明星一样被追缴三年的税,如果平白要多出税收成本,当然要这些糟心的租客来承担!

房东逃税早已习惯,房租多拿一分是一分,寸步不让,更加要吓住这些弱势租客,厚着脸皮高举“税负转嫁”的大旗,认为租客理所当然要担下所有成本,“这是经济学常识,别怪我,”房东们心想。

这类房东的逻辑其实很可笑,难道租赁市场上房东真的有100%的税负转嫁能力吗?未免太过自信。

虽然从现在的局面来看,中国租客的确是没有多大的讨价还价能力。

一来,政策法规没保护租客,没限定租金涨跌幅,如果申报后房东临时毁约赶人,租客也无可奈何,如果不申报,也不能保证房东不会因为周围人因交税涨房租而跟涨。

二来,政策性住房没跟上,一线城市的好房源仍旧供不应求,房东比租客更硬气。

三来,很多租客自己也没有权益保护意识,例如很多网友声称自己去找房东索取信息遭到拒绝。这些小白真是看得人恨其不争,这些租客完全没意识到自己在签下租赁合同时应该备份房东的身份证、房产证等信息。

因此,短期内房租恐会上涨,特别是一线城市。

但现实博弈不会这么简单地来一次你进我退就草草收场。

02

有一句话叫:

“房租是穷人的现金流决定的,房价是富人的预期值决定的。”

当下经济承压,租客对租金的涨跌更为敏感,而房东们拿着买房的那套逻辑来玩转租赁市场,却不考虑市场供需关系,不看租客的支付能力够不够。

别忘了,房东可以涨租,租客也可以走人,拒绝交易。如果租金超负,政策也不加干预,部分人口自然会选择从一线分流至二三线,到头来需求跟不上,房东还是得让步,担下部分成本。

再者,如今越来越多的机构进入租赁市场,自如、蛋壳一类如果能提供更有竞争力的价格,散盘房东们的小算盘就打不响了。除非两者能合力形成一股涨租力量,对租客进行完全的税负转嫁,不然房东们还得跟机构博弈。

显然,这场内斗目前是租客落得下风,但这项个税新政后续会怎么发展,还要看更深层次的博弈。

不是喜欢向欧美国家看齐吗?在西欧国家中,房产税、租赁税、空置税必有一款适合你,这个“你”说的就是业主。躲得过初一,还能躲过十五。

03

第二层次的博弈,是政府和民众之间的相互试探。

这次个税新政,政策的确对租客和房东释放了“最大善意”——你看,租房合同只要租客留存备查就好,没有要求提供完税发票和付款记录,也就是没让你们去交税,这样还不够好吗?

现实来看,税务局也不太可能全面查补,时间成本、征收成本都需要考量,这点小钱可能还不够稽查办案的成本,还会引起民众抵触,划不来。

但这架不住房东们对强大政府惯性惶恐。

中产们心里没底数。看看,社保并入税务部门代收,民企一片哀嚎;明星被追缴三年税收,税率大幅提升……税收部门究竟是推崇“拔最多的鹅毛、听最少的鹅叫”艺术,还是“杀鸡儆猴”的手段?谁能保证以后税务局不利用这次信息统筹一次性清缴逃过的税,谁能保证房屋租赁低税率的好日子还能继续?

房东们用涨房租、赶人等搅乱租房市场的行为,也可以看做一次对政策的试探。

只是没想到,政策也略带着试探了民意。

目前国税总局没有正式出面答疑,倒是出现了不少地方税务客服热线的答复,称“暂未追征通知”。一个“暂”字,留下多少遐想空间。

而“一位国家税务总局人士”接受证券日报采访称,“此事涉及税务总局、财政部、住建部等部门,还在研究,并不是税务总局一家就能决定的。”态度暧昧,民众不知道应该去谁家找锅。

如此一来,租客还没减到税,反可能被涨了租。

一次原本为良政的减税反遭质疑。毕竟不止一个朝代的历史经验证明,一开始打算给民众减掉的税负往往到最后是加重的。

04

房东们心里要有点数,在税务局这个超级权力中心面前,房东永远都是弱势群体。

你以为只要租客不申报,政府就不掌握相关信息了?幼稚!!!

过去,没有互联网的时代,它取决于政府是否愿意下力气查;现在,在大数据支撑下,一切都只会变得更加简单、透明,查不查更多就在一念之间。

西方有句谚语:

“世界上只有两件事是确定的:死亡和税收。”

一旦逃税,征信记录就会有污点,此后在求职、贷款等工作生活的方方面面都会受到影响。

中国人的纳税意识不强,逃税行为广泛,但随之中国征信体系的完善,逃税行为对自己没有任何好处。

未来中国的中高收入群体对税务筹划的需求势必会增加,逃税违法,但是法律框架内是可以做到合法避税。

现在全国强行推行租赁税显然不太可能。因为有不少炒房客是以租养贷,一旦租金收益减少,可能会有人选择抛盘,对“稳房价”有冲击。

但房产税已经进入立法规划,房东们是逃不过的。不过,什么时候收,会被怎么收,还要看央地之间会怎么迈开步伐。

05

第三层次的博弈,是中央和地方的协商谈判。

中央倘若下定决心不刺激房地产,坚决抑制投机,那么土地财政输血能力必将下滑,地方政府要怎么解决收入问题?要么中央给钱,给不了钱,就得给政策,开小口子,而全部归地方的房产税就是这个小口子。

至于这个口要开多大,“因城施策”,执行权在地方手里。

地方并不完全要听中央的口哨,有些地方可能会自行、慢慢、私底下征收房屋租赁税。中央需要给地方一定的激励,只要做得不过火,比如追征过去几年的逃税,中央也不会立马喊停。

就是这样灵活却不透明的协商和谈判,给博弈增加了更大的不确定性。

谁都不知道,地方是不是对房屋租赁税蠢蠢欲动。

06

一次好心的减税,结果落入了质疑、猜忌和互相伤害的局面。这更折射了深化改革之难。

我们曾经说过,在中国这盘复杂的大棋盘上,改革不是一环扣着一环,可以一项项慢慢推进解决,如今的改革是一个同心圆,一旦受困于哪一个点,其他领域都会受到影响。

住房租赁市场的改革不到位,租客首当其冲。

租客利益保护方面的法律法规跟不上,没学习德国等欧洲国家对房租涨幅的限制,反而先学了抵扣租金,还学得不够彻底。

加拿大的一位注册会计师向我们透露:

“在加拿大的税表中,也有和上述表格类似的一栏,填写租房信息。纳税人可以选择填或者不填,但是你是否能拿到税收优惠并不取决于你是否填写了租房信息,而是取决于你的收入情况。如果你属于低收入群体并且还在缴纳租房租金,那么省财政会根据你的收入情况和租金情况,给予一部分的补贴。

加拿大这样的只是少部分国家,多数西方国家的税法其实都是不允许纳税人抵扣租房租金的,背后的理由是这属于纳税人的个人生活支出,而这一块已经在个税起征点中(就是税前扣除的5000元)予以考虑了。”

中国往往都需要靠现实倒逼一次深刻的改革,但改革本身也要有远见有筹谋。

也许,比起“还在研究”,一句“改革没到位之前,各地严禁自行清缴”更能让民众情绪稳稳的。

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