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经济不振 南宁的房价凭什么一直涨?

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 李星星、黄狮虎
 
它也许是中国西部最尴尬的省会。
 
占据令整个大西部眼红的出海通道,比邻最发达的粤港澳地区,明明是老天爷赏饭吃的地方,却成了中西部省会城市中增速垫底的存在,就连曾经它看不上的贵阳,今日都能轻松碾压它。2015年至2018年,这个城市的GDP增长仅为21.6%,远远低于33%的全国平均涨幅。
 
一边是滞胀的经济,一边却是疯狂的房价。2017年以来全国楼市普遍横盘,它却逆势猛涨48.5%,房价收入比在两年时间里从9.6攀升到了13.6,“不吃不喝买套房”指数硬生生多了4年。
 
经济遇到挑战,凭什么房价还能一直涨,哪里来的底气?
 
更吊诡的是,它是全国唯一一个第一产业比重达到两位数的省会,人均GDP全国省会垫底,没有一点高大上的省会气质。
 
它就是举全省之力、却仍旧驰骋不起来的广西火车头,南宁。
 
奇葩的南宁有太多的谜题等待解答,这座城市的未来究竟还有多大的想象空间。
 
01
 
一个最没有存在感的西部省会,突然因为房价“火”了。
 
2019年5月,住建部直接点名警告南宁、佛山、苏州、大连四大城市房价上涨过快。不过,即便被中央亮黄牌,南宁房价增速还是继续创下新高。8、9月份分别以2.3%和2.1%的环比涨幅把所有城市踩在脚下,到了全国普遍降温的10月,南宁涨幅仍居全国第三。
 
 
人有多大胆,房有多大涨。12月,南宁有楼盘毛坯备案价一口气突破了4万!
 
南宁住建局商品房销售公示系统显示,南宁青秀区东盟1号—澳门园项目楼盘的毛坯房最高达到了46259元/㎡。
 
这个价格已经直追隔壁的一线广州了。
 
在短短两年的时间里,南宁的房价收入已经从9.6攀升到了13.6。按“不吃不喝买套房”的说法,南宁人又得多攒4年买房钱了。
 
南宁的朋友们,你们的六个钱包还够用吗?
 
02
 
比起房价,南宁经济发展速度近些年就没有这般高歌猛进了。
 
2019年上半年,作为省会城市的南宁GDP增速仅为3.7%,广西省内倒数第三。而广西全省5.9%的增速,也落后于全国6.3%的平均增速,全国倒数第六。
 
这个增长态势,放在欠发达的西部,究竟有多尴尬?
 
近五年来,中西部板块强势崛起,西南省市开启了领涨全国的风光时代,今年前三季度,云贵藏雄踞全国增速前三强。
 
反观广西,作为西南唯一一个沿海沿江沿边三大优势全部占据的省区,当不成地区龙头,反成了发展洼地。
而广西倾斜了全部资源去建设的南宁,更完全被兄弟省省会碾压,看看贵阳和昆明,经济增速分别达到9.1%和8.0%。
 
为什么南宁会成为西南最拖后腿的省会?
 
寻根究底,工业不发达是重要原因。
 
很多大城市,往往是先发展工业,壮大经济,再逐渐向第三产业转型。而南宁的第二产业却一直发展不起来,近25年来,南宁的第二产业占比从未超过40%,甚至还出现萎缩趋势。南宁第三产业占比一直都较高,它不是服务业发达的结果,而是城市转型不明显、工业基础薄弱的后果。
 
2018年,南宁第三产业占比为59.1%,第二产业占比下降到30.4%。
 
 
南宁产业先天不足,有一定的历史因素。
 
广西历史上的经济重心,并不在南宁。元明清三代,广西省会都是桂林,辛亥革命后期间曾短暂迁到南宁,1936年又搬回桂林。直到1950年,南宁才成为今天广西省的省会。
 
几度“折腾”下,南宁并没有积累下足够的政治和经济基础,省内向心力弱。
 
广西此前的战略重点也不在南宁。早年广西将有限的工业资源倾注在柳州,使得柳州成为了全国响当当的工业城市。
 
广西的工业始于1958年,当时一共有三个工业区:南宁江南工业区、柳州柳北工业区、桂林瓦窑工业区。柳州轰轰烈烈地打造了柳州钢铁厂、柳州热电厂、柳州联合机械厂、柳州动力机械厂等“工业建设十大项目”。而先天不足的南宁在工业上没有得到大发展,分到的只是一些纺织、酒精类的轻工业,后来在历史的发展中逐渐被淘汰了。
 
时至今日,南宁的农业占比仍高达10.5%,主要是水果、甘蔗等经济作物。作为全国仅有的一个第一产业占比达到两位数的省会,傲视群雄。比起挑“北大仓”重担的哈尔滨(8.3%)、隔壁的竞争对手昆明(4.3%)、青藏高原上落后的拉萨(3.4%)真的不要高太多。
 
 
03
 
“强省会”战略折戟广西了吗?
 
即便想举全省之力建设南宁,广西自身也心有余而力不足。
 
事实上,近几年广西的经济增速一直不振,在西南板块中格外突兀。
 
隔壁的难兄难弟全都在强势崛起,贵州这么一个贫困人口最多、贫困程度最深、贫困面积最大的省份,抓住中央扶贫政策励志逆袭,一个当初连南宁都看不上的不入流省会贵阳,成了增速最凶猛的城市新贵。
 
而天生有区位优势、又不想当华南的“凤尾”的广西,努力了这么多年,也没有成为西南的“鸡头”,这是今日广西的尴尬。
 
 
广西的经济遇到了什么困难?
 
工业衰落、转型速度过慢是广西经济增速下滑的主要原因。
 
十多年来,广西实施工业主导发展战略,工业得到了迅猛的发展,2006—2017年,广西工业总产值年均增长17.6%。
 
这期间,很多重大产业项目落地广西,比如中石油钦州千万吨炼油项目、上汽通用五菱“宝骏630”中级轿车项目、广西华银铝业有限公司氧化铝一期工程等。
 
这些工业带动了广西经济过去十几年的快速增长,但今天,最艰难的转型来了。
 
广西2018年统计公报显示,2014—2018年,广西全部工业增加值增速呈现快速下降趋势。
最新的数据,2019年1—9月,广西规模以上工业增加值同比增长仅为3.1%。
 
广西的产业集中于传统产业,规模以上工业产业中80%都是传统产业。因此,当经济发展进入新旧动能转换期,汽车产销形势严峻、部分大宗工业产品价格低迷等矛盾就凸显出来。
 
更重要的一点是,作为与东盟国家合作的桥头堡,广西却在贸易方面没有定鼎一方的表现。
 
2018年,广西对东盟贸易仅占全国的10.5%,而广东约为23.6%。
 
而南宁,即便作为东盟博览会永久会址城市,先天地位显赫,但南宁与东盟国家的合作,“强心针”效果不显,今年1—9月,南宁的进出口额同比增长都呈下降趋势。
 
反观省内的柳州,虽然进出口总额少于南宁,但增速很快。
论辐射东南亚,甚至还不如隔壁暗中较劲的昆明。依靠后天的努力进取,昆明先后成功举办世界园艺博览会、中国昆明进出口商品交易会、中国国际旅游交易会,位于东南亚的“泛亚铁路”也是从昆明出发。
旅游不如桂林,工业不如柳州,对外又比不上昆明,南宁可以说是real尴尬。
 
振兴起来,南宁还有很长一段路要走。
 
不过,广西这两年也有亮点之处。
 
在2018年,广西跻身全国开通运营高铁里程最多的省份,开通的高铁里程为1751公里。高铁网的加速建设,对广西未来经济的开放程度会带来巨大想象空间,这一点在贵州身上得到了很好的体现。
 
广西重点打造的北部湾港在也突飞猛进,今年1-11月北部湾港的货物吞吐量和集装箱吞吐量同比涨幅均居全国第一。
 
自西部陆海新通道总体规划发布之后,北部湾港重新找到了新机遇,其中,钦州港东航道扩建二期工程项目也已开工建设,建成后将满足20万吨级大型集装箱船进出北部湾港条件,北部湾港核心竞争力也会继续提升。
 
 
04
 
问题来了,经济不振,南宁的房价凭什么一直涨?
 
人口是一个重要的支撑因素。
 
尽管南宁是少有的“留不住人”的省会城市,常住人口少于户籍人口,劳动力一直在输出,但是它自身仍在快速地城镇化。
 
2010年,南宁市辖区常住人口为343.71万人,而到了2018年年末,已经达到了441.76万人。
 
8年时间,市辖区一共增加了98.05万人,平均每年增长12万。南宁的城镇化率,也由2011年的52.64%,提高到了2018年的62.4%。
 
大量的新增城镇人口,带来了巨大的住房需求。
 
其次,南宁的房价“疯涨”,主要是由于部分区域涨得太厉害,其他区域的房价其实“被平均”了。
 
最疯狂的是邕宁区和良庆区,两年来涨幅均超过30%。
 
 
邕宁区和良庆区,正是南宁重点打造的五象新区所在的区域,是南宁举全城之力打造的新增长极。
 
五象新区从2006年正式建设,经过十几年的开发,目前核心区已基本成型。不管是交通线路,还是基础配套设施已经基本成熟,市场普遍看好。
 
特别是今年八月,南宁的第一个自贸片区花落五象新区后,更是落地一大利好。根据南宁日报的报道,自贸区挂牌后,五象新区新增企业突破1400家。
 
南宁在今年8、9月份房价涨幅全国第一,与五象新区的建设脚步加快以及自贸区的挂牌应该是有关的。
 
过去五年,南宁的商品住宅投资猛涨,也是南宁房价上涨的“推手”之一。
 
 
05
 
由城镇化、新区建设和投资驱动的南宁房价还会继续涨下去吗?
 
与其他二线城市相比,南宁在人口城镇化方面还存在着很大的空间,至少在未来十年内,南宁还是大量的人口涌入。
 
新区的建设正在如火如荼进行中,能否真正成为新的增长极,还有一定的变数。
 
新增人口和原有人口的改善需求,足以支撑南宁在未来较长一段时间内的旺盛需求。
 
自贸区挂牌成立、中国——东盟信息港平台建成、被定位为国家性交通枢纽等政策利好,也给南宁带来了一定的想象空间。
 
但这个想象空间能否逐渐落地,关键在于南宁的整体增长能否大幅领先房价的上涨。否则,经济的基本面将会让南宁很快进入“量足价稳”的阶段,自住不错,但投资空间有限。
 
资料参考:
 
第一财经《国家战略的大赢家!经济增长持续放缓的广西迎来转机》

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