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美国发动科技战!中国房地产逻辑大变,买房一定要跟着BAT走!

  ◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 江文华

  当前东莞房价最贵最坚挺的地方是松山湖——华为基地所在;

  深圳房价最高的地方,不是市中心福田,而是南山——腾讯、中兴、大疆总部所在;

  杭州楼市,未来科技城一枝独秀,引来万人摇号——阿里总部所在;

  广州楼市的最宠儿,已经变成了琶洲——未来的互联网总部集聚区,同样是微信、唯品会等新贵落户之地……

  买房的逻辑,正在悄悄改变:

  以前房价制高点在政治枢纽、市中心,因为配套成熟,生活便利,人们喜欢在此安家。

  现在,高科技制造业和互联网巨头所在的地段,房价及其涨幅已经远远超过城市其他区域。

  买房跟着BAT走。

  这对楼市,是一个翻天覆地的变化。

01

  3年前,苹果“飞碟”总部Apple Park在旧金山湾区建成启用。

苹果总部Apple Park/图源:网络

  设计一流,叹为观止。

  然而,有人可不管这么多——住在苹果总部附近的库比蒂诺居民不乐意了:

  不仅居住环境变差,房价还飞涨。

  2016年,库比蒂诺的住房成交均价上涨了大概74.09 万元人民币,达到7.7万元/㎡。

  而在 2011 年,当地的房子也才4万元/㎡。当地人说,听闻苹果总部搬迁于此,当地房价年涨幅就有15%到20%。

  这个数字非常吓人,因为今年上半年楼市异常火爆的深圳,二手房房价涨幅也才14.37%。

  即使如此,当地政府倒是对此乐此不疲。之前苹果、亚马逊想建第二总部,美国各市争相追逐参与竞标。市长和政府要员还要排队和杰弗里·贝索斯争取。

  毕竟,这些公司全都是真香系列,虽然助推了房价,但给当地带来了蓬勃的产业、税收和就业。政府有充足的理由引进。

  相应的,钢都、汽车城等,都是过去式,是各地想甩掉的包袱。

  高房价也造成一个诡异的现象:

  美国收入最高的群体中,有一部分人竟然买不起房。

  因为他们工作地附近,房价实在太高了。

  美国房价最高的地方,不是曼哈顿所在的纽约,不是首都华盛顿,而是位于硅谷的圣何塞市——苹果、英特尔、谷歌等众多高科技公司总部所在地。

  2018年,圣何塞市房价中位数为110万美元,全美第一,是排在第8位的纽约的近3倍。

  而当地年轻人,年收入中位数仅为5.3万美元(2016年数据),虽为全美最高,但要不吃不喝20多年才能买上一套房。

  买房难,拼命加班头发掉光也枉然!

02

  现在,这种情况在中国也越来越普遍——科技公司附近的房产,跳脱区域行情,房价及其增速远超周边。

  阿里巴巴总部所在地——杭州未来科技城,房价一枝独秀。

  链家网数据显示,未来科技城7月二手房均价为2.84万元/㎡,高于所在的余杭区2.43万元/㎡,也普遍高于余杭区其他板块。

  未来科技城内富力开发的某楼盘,2013年开盘价为1.8万元/㎡,当时已经是余杭区住房均价的2倍左右。

  目前,该楼盘二手房均价已经接近4.44万元/㎡,和杭州主城区不相上下,涨幅高达146.67%。

  不乏因此获利的人,轻轻松松赚得百万。

  让人诧异的是,如此高的房价,还引来无数人摇号。上月杭州万人摇号抢房,就是在未来科技城板块。

03

  阿里如此,腾讯亦如此。

  听说鹅厂要搬到大铲湾,附近的房子价格狂飙。

腾讯于去年11月底拍得深圳宝安大铲湾A002-0076宗地(蓝色区域)

  我有个同事,去年想买离未来腾讯总部直线距离3.5公里左右的小区——碧海富通城三期。该小区属宝安区,近宝安中心和宝安机场,最近的地铁站是碧海湾站。

  同事跟我说,去年到现在,她看中的房子已经涨了80万。可惜没买。

  去年11月底,腾讯拿下大铲湾地块。随后的12月,该地段小区房价应声飙涨,破六达到近7.2万元/㎡,涨幅5.54%。

  随后的新冠肺炎疫情只是让涨幅有所回落,房价还是一路上升。

  4月以后,大放水加上资产避险,全国人民来深抢房,小区又开启暴涨模式。

  7月房价突破9万一平,一年时间涨了近3万,直到深圳715调控,房价才有所收敛,但仍在微涨。

该小区近1年房价数据及涨幅/数据来源:安居客

  该小区的房价涨幅,秒杀所在的宝安区,甚至比楼市异常火爆的前海还要占上风。

  腾讯背书,还有深圳基本面的坚实后盾,大铲湾附近的房子价格都在噌噌噌往上涨。

  类似的地方很多,华为之于东莞松山湖、京东之于北京亦庄、微信小米等一众互联网公司之于广州琶洲……

  这些地方的房价涨幅跑赢了印钞机。

04

  那么问题来了,从今往后买房要跟着BAT买了?

  国外专家告诉你:“Yes!”

  美国加州大学一份研究报告显示:

  高科技公司IPO和周边房价具有很强的关联,并称其为“脸书效应”。

  1、公司估值越高,对周边房价影响越大。

  2、从公司申请IPO之日起,总部周围10英里(16.09千米)范围内的平均房价涨幅明显高于其他区域。

  3、年轻的初创公司,比同等规模的老牌公司上市对房价影响更大。

  脸书上市后周边房价的变化曲线

  这里其实有很强的逻辑支撑,下面我系统说说。

  最直接的原因,无非是有强大购买力的支撑。

  科技公司员工的收入,几乎都比平均水平高不少。

  拉勾网去年的数据,腾讯平均月薪中位数是2.7万元,而当时深圳的平均工资是1.05万元。前者差不多是后者的近3倍。

  虽然月入近3万相对于买房深圳还有差距,但这些科技、互联网巨头都会提供无息贷款或者低息贷款。员工借此搞定首付问题不是太大。

  甚至有人说,这些企业的员工过着996的生活,不会奢侈地拿出一两个小时甚至更久的时间通勤,因此都会把房子买在公司附近。

  这些大公司不搬走,附近的房子永远都有接盘侠。随着公司扩张,不断有四面八方的年轻人来此上班,并成为附近楼盘的刚需客。需求变大,进而形成卖方市场,房价水涨船高。

  而公司上市,就像蚂蚁上市,整栋楼欢呼。财富自由的声音进而转化为强大购买力,房价也会随之飙升。

05

  另外一点,也是最重要的原因:

  置业于此,相当于买到城市的未来。

  科技公司扎堆的地方,基础设施建设会向此倾斜。

  比如新设地铁站,建设大量的学校、医院。

  有人会说,不是先有了这些基础设施,才能引进高科技公司吗?也就是筑巢引凤。

  这陷入了鸡生蛋还是蛋生鸡的讨论,实则没有必要。

  大多数城市,都是先出台新区、功能区规划,引进高科技企业和兴建基础设施是同步进行的。

  另外,比如广州地铁7号线西延线,直接开到了佛山美的总部附近,像是美的集团的专线,实际上是轨道交通向大企业倾斜的例证。

  聪明的政府,都会围绕高新技术产业园兴建基础设施,目的是吸引各地人才。毕竟,人才对于居住条件的要求,一般都会比较高。

  可以这么说,我们在此置业,实际是沾了人才的光。

  基础设施的完善,又会吸引更多企业进驻。例如,高铁、机场的兴建,像上海虹桥,就会不断吸引公司总部进驻,总部经济发展也就蒸蒸日上,最后形成良性循环。

  这些地方,也将成为城市的新中心或副中心。

06

  把房子买在这些地方,实际上在赌城市的中心,或者说城市的未来。

  这和之前的买房逻辑相差很大。

  以前,我们倾向于把房子买在市中心,或者比较成熟的地段,因为那里有地铁,随处可见出租车,有大型商场,能满足从柴米油盐到奢侈品包包的一切需求。

  那里的房价,也是一个城市的最高点。钱包不够,只能以此为圆心,退而求其次。

  每个城市情况不一,因铁路而兴起的城市,市中心在火车站附近;有的城市,市中心就是市政府;还有的城市,市中心是大型广场……

  现在,高科技公司所在地段,有了当地最高房价,未来也会成为城市中心或者副中心。

  虽然过去和现在,都是买在市中心,但前者是市中心现在时,后者是市中心将来时。

  要记住,中心并非一成不变,而是会迁移的。与其买现在的中心,不如在相对的低点买下未来的中心。

  不少在低点购置房产的人,享受着这座城市最大的房价差,立马实现财务自由。

  如今,数字铁幕正在落下,美国发动科技战,围剿中国科技公司,华为、字节跳动、微信……可能还有更多。

  我们别无选择,只能刚到底。

  这些代表中国未来的科技公司,将会肩负更大的责任,倾注更多的人力、物力、财力,打赢这场没有硝烟的战争。

  它们不仅是财富与实力的象征,甚至是决定国运的关键胜负手。

  跟着它们走,更有机会,赚得盆满钵满。

  参考资料:

  1. 21财经搜索:背负“拉高房价”骂名!苹果「飞碟」总部落成,却不受欢迎!

  2.米宅:蚂蚁上市,比员工更兴奋的居然是他们!

  3.秦朔的朋友圈:硅谷高房价逼人离开

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