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跌跌不休!房价连续3年下跌,整个河南都撑不起一个郑州?

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 江文华
 
这几年,郑州屡获殊荣——北方城市中的黑马、中部崛起的希望,还跨进GDP万亿元俱乐部,傲视群雄。
 
同时,郑州也在虹吸人口,成为全国少有的人口破千万的省会城市。
 
但这一切落在楼市,却出现了一幕非常奇怪的现象:
 
经济实力强、人口数量庞大的郑州,房价却连续三年下跌,实在让人费解。
 
在强省会趋势下,郑州本来是被看好的国家中心城市,但从楼市折射的现象看,问题也不少。
 
一边是虹吸全省人口,一边又疯狂卖地,积压大量商品房,套住无数买房人。
 
一边是集纳全省资源,一边又被东边的青岛、南边的武汉、西边的成都、北边的西安等强悍对手“包围”,产业竞争相当激烈。
 
最近,高层开会审议《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》,成渝双城经济圈提速,携手唱好“双城记”,日后或甩开郑州一大截;
 
武汉和鄂州传出绯闻,鄂州机场的建设也如火如荼,目标很明确,就是要和郑州争夺“中国的孟菲斯”……
 
郑州楼市,何时止跌?
 
难道倾尽整个河南,都撑不起一个郑州?
 
01
 
大部分人看来,现在的郑州房价“跌跌不休”。
 
国家统计局数据显示,2017年到今年的9月份,郑州二手房均价同比涨幅分别为7.2%、0.6%、-2.3%、-4.5%。众所周知,国家统计局的数据相当保守。
 
我们可以初步得出,郑州房价,起码从三四年前就开始下跌。今年跌得更惨,逼近5%。
 
殊不知,几年前的郑州楼市有多疯狂。
 
“全面普涨”、隔三差五“全县涨价500元/㎡”、“晚了晚了”……在2016年,中介、销售一齐制造恐慌,郑州房价也直线飙升。
 
根据58安居客房产研究院数据:
 
2013年郑州的新建商品住宅均价只有7500元/㎡,到2016年达到了10525元/㎡,差不多是一年涨1000元/㎡。
 
2017年更疯狂,一下涨到13500元/㎡。
 
也就是在2016年,郑州出台了楼市调控政策“郑九条”,目的是限制地王,限制高价地。当时还规定,要增加土地供应量。
 
此后数年,郑州楼市调控逐步升级,包括升级限购、限贷、提高二套房首付比例、打击假离婚买房等。
 
调控政策给郑州楼市降了火,抑制投资需求和部分刚需。
 
比如,郑州就规定,非本地户籍买房,要交两年社保。甚至2017年3月17日之后补缴的社保、个税缴纳凭证都不能作为购房有效凭证。
 
要知道,1亿多河南人,有很大比例喜欢在郑州买房。
 
克而瑞数据显示,2017年,郑州外地客户占比超三成。这三成里,河南其他城市的人口占大部分。
 
这个比例有多大?
 
这么说吧,虹吸全国人口的杭州,2016年外地人购房比例达到近四成。
 
所以,调控政策直接让部分河南人失去房票,对成交量的影响较大。
 
去年,限购政策有所松动,外地人交半年社保就能在郑州买房。这在一定程度上可以激活郑州楼市。
 
不过,这也会带来很大的隐患,下文还会展开分析。
 
02
 
光是需求减少,并不一定造成房价下跌。郑州大可以时间换空间,消化库存。
 
但问题是,郑州的住房供应量实在太大了。
 
中国房地产报的统计,截至今年8月底,郑州二手房挂牌总量为10.4万套。7月,郑州二手房共成交7246套。
 
按照目前的去化速度,郑州二手房去化周期超过18个月。这个比例相当高。
 
况且,郑州住房供应量有增无减。中国房地产报数据,目前郑州新房不断开盘,二手房供应量从2019年10月起,每月都维持在1.7万多套的高位。
 
这背后,实则反映出郑州住宅用地供应量大的事实。
 
2010年到2015年,伴随着郑州经济的飞速发展,越来越多的知名开发商抢滩郑州。
 
2016年底,郑州还获评国家中心城市,一时风光无限。
 
每一次土拍,都是一场激烈的争夺战。当然,随之而来的是土拍价格不断攀升,“地王”频出,带动房价大幅上涨。
 
2016年,为抑制高地价的“郑九条”出台,提出要提高土地供应量,缓解用地矛盾。
 
此后,郑州果然在卖地上不遗余力,经常冲上热搜。
 
直到今年,郑州卖地依然疯狂。
 
克而瑞数据显示,今年郑州住宅用地计划供应量为998公顷,在18个典型一二线城市里仅次于长春、重庆和杭州。按照统计,去年郑州计划供应量比今年还要多,约1535公顷。
一边是调控收紧抑制需求,一边是积压的住宅供应量。
 
郑州房价,想要不下跌,太难了。
 
这样看来,郑州岂不是正在透支整个河南?
 
郑州,是一亿多河南人的郑州。21世纪经济报道去年的数据显示,河南省内跨市流动人口中,有6成左右流入到郑州。
 
外省流入河南的人口中,也有36.8%被郑州“截胡”。
 
整个河南的人口净流入情况,就郑州一枝独秀,其他城市对人口的吸引力接近于零,甚至多半为负。
河南省人口净流入情况/来源:21世纪经济报道
 
这些流入郑州的人口,多半加入买房大军,然后被海量楼盘淹没……
 
03
 
上文说了,2016年调控后,郑州新房二手房价格开始崩塌,三四年来连续下跌。
 
而且,现实的郑州楼市问题更加严重。
 
根据樱桃大房子的统计,几年前郑州郊区的房子在降价,主城区比较抗跌。现在,主城区已经顶不住了,四环已经开始降价。
 
不出意外,接下来是三环、二环……
 
雪上加霜的是,四季度一般是房企最缺钱的时候,今年还叠加了“三道红线”的约束,另外调控也没有大幅放松。
 
房企压力山大,为了快速回款,只能降价——零首付、首付分期、买房送车……各种促销手段争相出现。要是这些手段不奏效,房企资金流一断,后果严重。
 
郑州楼市的寒冬,比以往时候来得更早一些。
 
04
 
为什么拥有人口红利的郑州,楼市如此低迷?
 
人口因素,不是楼市的唯一影响因素,还要考虑人口结构和购买力问题。
 
如果吸引的人群购买力不足,即使有几千万的量,也不足以撑起郑州楼市的半边天。
 
各类人才,才是房产坚实的购买力。但郑州明显缺乏吸引力。
 
此前,郑州依靠富士康的入驻,发展起河南首个年产值超千亿的产业集聚区——航空港,在经济越来越不景气的北方显得格外亮眼,GDP也穷追猛赶,去年超过长沙、佛山、东莞、济南等地,直逼青岛。
 
但这不是独一无二的优势。郑州向南600公里,鄂州机场正在如火如荼建设。这个号称“全国第一个货运机场”、“湖北省一号工程”的项目,目标直指郑州,力图争夺“中国孟菲斯”的头衔。
 
而且,作为国家中心城市,郑州在衡量科技创新的指标——研究与试验发展(R&D)经费上劣势明显。
 
在9个国家中心城市里,郑州落在最后,这还是用2019年的数据对标其他城市2018年的数据。
2018年国家9个国家中心城市R&D经费投入情况
 
郑州的发展后劲还不足,需要加把劲。
 
这也意味着,郑州不容易吸引高科技人才,也就很难形成强大的购买力,支撑当地楼市。
 
此外,郑州的城市能级,还有较大的提升空间。这也会对当地未来楼市产生影响。
 
10月16日,中央政治局召开会议,审议《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》,高层主持会议。
 
这表明,成渝双城经济圈进入提速阶段,两地肩负国家重大使命,也将获得长远发展。
 
反观郑州。在去年城市群发展潜力指数排行榜里,以郑州为核心的中原城市群只排到第8位,紧随其后的就是哈长、天山北坡等条件较差的区域。
而关于中原城市群加速,还八字没一撇。
 
未来,发展较好的城市圈、城市群,是人口涌入的主要地区。按照目前的发展状态,郑州的人口增速令人堪忧。
 
在这样的背景下,郑州的房价恐怕还有下跌空间,并会用较长的时间消化积压的库存。
 
不过,这并不意味着郑州的房子不能买。
 
毕竟,郑州的基本盘还在,经济实力正在变强,基础设施建设正在提速。
 
如果考虑自住,完全可以放心选。
 
当然,郊区还是不建议入手,可以考虑学区、地铁、商场、绿地等配套齐全的主城区楼盘。
 
但是如果投资,现在就不是入场的好时机。
 
比起大湾区、长三角、成渝等发展前景更明朗的都市圈,郑州的楼市,已经蒙上了一层阴云。
 
再也不是前几年,那只下金蛋的母鸡了。
 
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