财新传媒
位置:博客 > 智谷趋势 > 最严调控要来了?深圳之后,又一热点城市前往长沙“朝圣”

最严调控要来了?深圳之后,又一热点城市前往长沙“朝圣”

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 吴邪
 
在吃辣这件事上,湖南人说第二,没人敢说第一。
 
湖南人做事,向来彪悍,霸蛮。
 
从饮食,到打天下,甚至到——楼市调控。
 
湖南的省会长沙,已经成了让炒房客有去无回的城市,全国楼市调控的尖子生。
 
前段时间深圳来取经,回去之后立马出台了史上最严的调控政策。
 
前来“朝圣”的城市,恐怕都要像深圳一样,加码严厉的调控措施,硬生生把当地楼市推向寒冬。
 
这不,东莞也来了。
 
近日,东莞住建局官方公众号发文:近期,他们到长沙、深圳调研,学习房地产调控经验。
当地住建局局长带队,副局长、相关科室负责人都去了。可见级别很高,很重视。
 
另外,大家是不是觉得,还是熟悉的配方,熟悉的味道?
 
没错,7月初,深圳住建局就专程跑到长沙,不是去喝茶颜悦色,同样是去学习楼市调控经验。
 
取经回来的一周后,深圳就出台了“史上最严”的深八条。
 
那么,按照深圳的速度,我觉得东莞会在20号(本周五)之前升级楼市调控,力度大幅加码。
 
接下来,我们来分析东莞住建局官方微信发布的这篇文章。
 
文章大部分介绍长沙楼市调控经验,而且里面有几个点大家要注意。
 
推文把长沙房地产调控经验总结为8点,第一点当然是政治站位,第二点就很有意思了——“利用调控持续优化营商环境”。
 
意思是说,长沙通过调控,稳定房价,吸引企业落户、提高居民获得感和幸福感,并进一步吸引人才,从而拉动产业、消费,形成良性循环。
文章还提到:“长沙连续12年被评为最具幸福感城市,住房成本低当记主功。”
 
由此,东莞住建局的意思已经很明显了:
 
房价低,吸引企业、人口,大大利好城市发展。东莞也想这么做!
 
众所周知,东莞之所以能承接深圳的产业转移,除了自身产业链完备外,深圳的高房价以及东莞相对低的房价是主要因素。如果东莞大部分地方的房价都和松山湖一样暴涨,深圳的企业外迁潮将会在东莞重演。世界工厂的位置恐要易主。
 
这种打击是致命性的。因此,虽然房地产能给东莞带来源源不断的财富,但要是影响产业发展,必须要忍痛割爱降降温。
 
东莞升级楼市调控的底层逻辑,大致如此。
 
另外,从文章看,东莞极有可能升级调控,补政策漏洞。正如文章所言:
其实,东莞一直有楼市调控政策,还不止一次。
 
之前都是隔靴挠痒,根本不起作用。严一点的,是紧跟深八条出台的725调控:
 
1、非东莞户籍,第1套新房或二手房,需2年内连续缴纳1年以上社保;2套须3年内连续缴纳2年以上社保;
 
2、非东莞户籍,拥有2套及以上住房,禁止购买第3套;
 
3、住宅限售年限2年变3年;
 
4、异地缴存公积金申请贷款,本人或配偶必须为东莞户籍。
 
总结一下,这是一项保护刚需,抑制短期投资客的政策,并向东莞本地人倾斜。
 
其实我们仔细看,虽然725调控较之前力度大了很多,但相对于长沙、715之后的深圳还是弱爆了。交一年社保、3年限售,只能让部分炒房客退场,并不能劝退所有。
 
像长沙,限购、限贷、限价、限售,甚至限商住一个没跑,随便拿几条出来,都是极具震慑力的:
 
限售4年;
 
购买二套房,必须在首套房拿证4年之后;
 
二套征收重税;
 
即使是人才购房,也要在长沙工作2年……
 
真正让炒房客哭晕在厕所。
 
那么,这一部分我们主要猜猜东莞会如何升级调控。
 
首先,东莞住建局这次不仅去了长沙,还去了深圳。当然是学习深八条的精髓。我们看深八条最重磅的几条措施:
 
深圳户口满3年且连缴3年社保才能买房,非深户5年限购;
 
夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数;
 
首付比例调整:家庭名下在深无房无贷首付30%;无房有贷首付50%,非普通住宅首付60%;有1套房首付70%,非普通住宅首付80%;
 
转让增值税从2年后免征变成5年后免征。
 
深户3年+社保3年,不仅打击了炒房客,甚至打击了刚需,相当一部分刚需瞬间失去购房资格。
 
伤敌一千,自损三百。
 
其次,我们再看东莞住建局这篇文章,里面重点提到长沙在增加土地供应、限价、规范二手房市场上的努力。
 
我认为相应地,东莞也会在这几个方面努力,尤其会体现在极有可能近日出台的楼市调控政策里。
 
1.限购:725调控规定,交一年社保就可以买房,其实调控力度很弱。如果东莞近日出台调控,可能会对该措施进行升级,参考长沙、深圳,年限可能提高到3年以上。
 
这也是最简单直接的调控措施。
 
2.增加土地供应:之前东莞房价居高不下的原因之一,是住房供不应求。东莞可能会参照长沙,增加土地供应量,解决市场需求。
 
3.限价:今年松山湖房价暴涨,一个主要原因是年初限价放松。今年7月,东莞又开始限价,房价有所回落。
 
接下来,东莞应该会继续保持限价的基调。
 
另外,限价意味着新房二手房价格倒挂,变相激励炒房行为。如杭州,价格倒挂,全国的炒房客坐着高铁,开着大奔来买房,才会出现万人摇的奇葩景象。
 
这也要求政府具备楼市调控的铁腕措施。比如长沙,和杭州一样都是限价,但却能做到房住不炒优等生,里面大有文章。
 
接下来,东莞要学习长沙,不仅要限价,还要搭配限购、限售等措施,完全堵住炒房的口子。
 
这样才算合格,不然长沙白去了。
 
归根结底,东莞今年的房价太惊心动魄了。
 
年初,网传松山湖3个月暴涨73%,最高挂牌价突破10万。在这个二手房均价两万一(中国房价行情网数据)的城市,10w+简直癫狂。
“得益于”上半年房价飙升,近1年来,东莞房价同比涨幅几乎稳居全国所有城市第一位。10月份,东莞房价同比涨幅34.44%,自然是全国首位,比深圳的20.44%还高14个百分点。
 
楼市过热,必迎调控。加上东莞去长沙学习经验,信号已经很明显了。相信要不了几天,东莞的重磅调控政策就会出台。
 
当然,不仅是东莞,全国其他城市,如成都、杭州、无锡、徐州等楼市火热的地方,随时都有升级调控的可能。
 
我猜,这些城市离长沙较远,可能无法实地去长沙学习调控经验。但毫无疑问,“房住不炒”政策一如既往贯彻,长沙已经成了一个“朝圣地”,各个城市都会向长沙致敬、学习,然后回身面向炒房客,发出猛烈一击。
 
这是无法摆脱的命运。
 
前段时间,我去了趟松山湖。有位那边的朋友说了这么一句话,我听了感触颇深:
 
“听说松山湖还会涨哦!”
 
她的眼里,是对房价暴涨满满的笃信和深深的期待。
 
我想,楼市调控的目的,就是要引导大家的预期:
 
涨是能涨,但绝不可能暴涨。
 
不然,当炒房套利获得的收益远超劳动收入,还有谁能安心工作和科研?还有谁,有心思创办第二个、第三个华为?
 
松山湖,怕是要成为炒房圣地的代名词。
 
下面是我们一位粉丝的留言,直指深圳高房价带来的弊端。这一“灵魂拷问”,同样适用于东莞。
 
深圳的房子是给精英准备的。
 
难道一个城市不需要物业人员、环卫工人、快递小哥了吗?
 
哪怕仅仅少了一个群体,链条就会断,社会就难以为继。东莞,不得不引起重视。
毕竟,群众的眼睛是雪亮的……

了解抗疫现场,参看财新“万博汇”:

推荐 7