财新传媒
位置:博客 > 智谷趋势 > 广东流泪,江苏沉默,房价最贵竟然是这个省,11个市全挤入全国前五十

广东流泪,江苏沉默,房价最贵竟然是这个省,11个市全挤入全国前五十

◎作者 | 黄汉城
 
如果你有个朋友是浙江人,请好好珍惜他。没事多请他吃吃饭,唠唠嗑。
 
因为,你的朋友人生很不容易——浙江省的房价绝对是全中国最“刺激”的地方。
 
一个十八线山区丽水市,2018年GDP只有1300多亿(下同),排名全国第180多名,但这里的房价却排名全国第18名,贵到连万亿俱乐部的无锡都自叹不如。
 
一个存在感极弱的衢州市,2018年人口只有210多万,这里的房价却排名全国第32名,直接吊打人口约800万的世界工厂佛山。
 
一个普通地级市温州,房价碾压中部六省龙头武汉,比起副省级城市青岛、中国第一地级市苏州也是不遑多让。
 
就连浙江省内房价最后梯队的嘉兴,也超过了国家级中心城市重庆。
 
……
 
从表1-和表1-可以看到,浙江根本算不上领头大省,其GDP实力和人口规模长期落后于广东、江苏、山东。
 
但是在全中国约300个地级以上城市当中,浙江省11个城市全部都能挤入房价50强,甚至有8个城市进入了TOP32。这种硬核实力,广东、江苏、山东根本望尘莫及。
 
真是谜一样的浙江,这个省份身上有太多太多的不寻常了。为什么这里的房价却能够爬到全国金字塔的顶端?
 
为什么浙江人民就这么“彪悍”呢?
 
藏富于民
 
截止2019年8月,浙江全省没有一个城市的二手房均价是低于1万的。全中国,唯有浙江这一个省如此“霸气”。
 
这里的房价,绝对是开启了“地狱模式”。
 
 
表1-显示,在全中国房价前50名当中,浙江11个城市以100%的上榜率实现“霸屏”,一个省,就拿走了超过五分之一的名额。
 
广东和江苏虽然号称中国最牛省份,但分别也只有6个城市上榜,分别占据九分之一的名额。
 
为什么会出现这样一种局面呢?浙江凭什么冠绝全国?
 
第一,广东这个地方,主要是被粤东西北拖了后腿。
 
有句话是这么说来着,中国最富的地方在广东,最穷的地方也在广东。
 
广东一年有97300亿元的GDP,相当于一个俄罗斯的体量。如果把它看做一个单独的经济体,可以排名全球第十四位左右。但别看它很强大,其实背后主要是富裕的珠三角在撑着,粤东西北很拖后腿。
 
云浮、汕尾、河源、梅州……这些边陲之地的GDP常年徘徊在1000亿上下,乘以十倍才能够得上一个佛山。
 
粤东西北的人均GDP更是严重落伍,仅相当于全国平均水准的50%,珠三角的30%。由于贫富悬殊太大,广东的整体房价自然硬不起来。
 
第二,包邮区江苏这个地方,主要是受到经济结构影响。
 
江苏实际利用外资的规模常年居全国第一,但是这里的GDP总量,有很大一部分是由外资经济带动起来的。
 
以苏州为代表,这座城市入驻了大量日本、新加坡、台湾的外资企业,强力托起了苏州经济发展,但富的更多的是外资股东,而不是中低层的中方工作人员。
 
苏州2018年的人均GDP为17.35万元,高于杭州的14.59万元。尽管苏州人民创造的单位国民生产总值非常之高,常年排名全国前五。但苏州人均本外币住户存款只有8.68万元,相当于杭州10.4万元的83%,人均社会商品零售总额5.36万元,相当于杭州的91%。
 
与宁波相比,苏州的人均GDP高出27%,但人均本外币住户存款和人均社会商品零售总额分别只高出6.8%、5.7%。可见苏州的民间财富与城市体量存在较大的偏差。
 
所以,江苏的整体购买力,并不如民营经济极为发达的浙江省。
 
浙江的草根民营经济一直是GDP的半边天。撇开阿里巴巴这样的巨头不说,义乌的小商品、慈溪的小家电、永康的五金、绍兴的轻纺……这些产业诞生了无数兜里有钱的小老板。
 
当江苏外企的中方高管为了五六十万年薪而996的时候[17],浙江的小老板们早已习惯了千万甚至上亿的流水。
 
所以,别看浙江的人口和GDP都矮了一截,人家的财富可是大隐隐于市。浙江一套套天价楼盘背后,其实是活跃的市场经济和民间资本。这些,才能代表浙江人真正的实力。
 
另外,浙江人向来就很有投资意识,像温州炒房团早在二十年前就闻名遐迩。除了给全国楼市带来一股洪荒之力以外,本土房地产市场自然也会更加活跃。
 
经济发达房价越贵的规律失效了?
 
在大多数人的认知中,一个地区的GDP越高,就代表这个地区的经济越发达,房价也就会越贵。
 
但是在浙江,这个规律完全不管用。
 
除去GDP稳居前三的杭州、宁波、温州,后面几个城市的房价分布完全是一片迷局,跟GDP高低的关联性非常之弱。
 
衢州、丽水、舟山是浙江省最弱的三个城市,GDP只有1200亿-1500亿元,但是这里的均价基本跨过1.5万的大关。
 
而GDP排名相对靠前的绍兴、嘉兴,明明经济体量都四五千亿元了,均价却刚刚破1万,排名浙江省倒数前三。
 
这种画风,只能用诡异来形容了。
 
如果你还体会不到衢州、丽水、舟山三市的恐怖,来,我们换一种坐标体系看看。
 
这三个地方,二手均价大概都在14000-18000元的区间,放在江苏,可以跟最富裕的苏南片区无锡、常州持平;放在广东,可以跟世界制造业重镇东莞、佛山看齐。
但是你要知道,无锡、常州、东莞、佛山的GDP都在7000-11000亿元之间,是衢州、丽水、舟山的8-10倍左右。
 
通常来讲,GDP一千多亿的城市应该是什么样的房价水平?
 
我们还是拿广东作为参考,这个省份有清远、韶关、阳江三个不太“争气”的小伙伴,经济体量都是1300亿-1600亿元,跟衢州、丽水、舟山差不多。但是前者的均价区间只有5000-7000元,几乎是后者的三分之一。
说到这里,你有没有觉得自己十年的经济学完全白读了,根本看不懂这谜一般的存在?
 
所谓事出反常必有妖。这里边肯定大有乾坤。
 
衢州和丽水两市深居浙南山区,一个有神奇山水,一个被誉为“浙江绿谷”,这两个城市最大的特点就是可开发面积小。如果说浙江是“七山一水两分田”,那么浙南地区就是“九山半水半分田”。
 
根据住房和城乡建设部的数据,2018年衢州、丽水两个城市的建成区面积都不到一百万平方千米,在浙江省排名末尾。
 
如果按照常住人口/建成区面积来算的话,2018年丽水的人口密度高达4.02万人/平方公里,全浙江第一。衢州的人口密度则为2.4万人/平方公里,也远比嘉兴的1.59万人/平方公里和绍兴的1.51万人/平方公里要高。
 
两市人口稠密的主要原因,并不是两市的人口基数过于庞大,而是土地资源过于匮乏,大家都挤在了一起。
 
由于可用于住宅开发的土地相当受限,两市住宅供应量较为稀缺。根据智谷趋势的统计,2013年-2017年衢州、丽水人均住宅商品房销售面积分别只有0.62平方米和0.72平方米,比起同GDP体量的广东清远、阳江、韶关明显要小很多,后者分别为1.33平方米、1.15平方米、1.08平方米。
 
如果是放在全国30个重点城市来看,衢州、丽水的供应量大概连平均水准的一半都达不到。
表1- 数据来源:各市统计公报
 
与此同时,衢州、丽水还有相对较强的购买力。2018年两市人均本外币存款分别为11.8万元、12.4万元,远高于韶关、清远、阳江的6.2万元、5.2万元、4.8万元。
 
在居民人均可支配收入方面,2018年衢州、丽水分别为32269元、32245元,高于韶关、清远、阳江的28306元、27610元、23281元。
 
一边是有限的供给,一边是强有力的需求,两个因素的叠加造就了房地产市场的供需紧张,加之浙江人天然的炒房意识,最后就成就了丽水和衢州的高房价。
 
舟山房价贵的原因与此相似。不过这座千岛之城还有一个特别的地方,就是头顶上的光环不少——国家级新区舟山群岛新区、中国(浙江)自由贸易试验区、舟山江海联运服务中心……
 
舟山在杭州湾的大版图中占据着重要位置,高规格的定位,加上高等级的生态环境,让城市发展可期,房价更有坚挺的理由。
 
回过头来,我们再看嘉兴和绍兴。这两座城市身处一马平川的浙北地区,有着得天独厚的开发条件。
图1- 来源:国家地理信息公共服务平台(天地图)
 
如果你曾驾车驰骋在嘉兴的土地上,就能感受到这里全部是平原。房屋鳞次栉比,密密麻麻地平摊在这片土地上,目前嘉兴的房子供大于求,去化周期相对较长。
 
绍兴也是差不多的情况。两个城市都是浙江省人口密度最低的一批,住房需求没那么逼仄,房价也就高不到哪里去。
表- 数据来源:住建部《2018年城市建设统计年鉴》、各市2018年统计公报
 
最凶悍的不是广东人
 
在浙江省的房价地图中,宁波、杭州应该是少数“正常”的城市。
 
宁波2018年GDP为10745亿元,排名全国第15位,住宅均价20358元,排名全国第14位,可以说是在情理之中。
 
杭州2018年GDP为13509亿元,排名全国第10位,住宅均价30248元,排名全国第八,虽然稍微超前了一些,但一点也不过分,谁叫人家是上有天堂下有苏杭。可能除了宁波之外,全浙江省的人民都热衷于在省会买房,全省人民的钱袋子托起了杭州的高排名。
 
说起来,浙江这个地方还是蛮特别的。尤其是浙南地区,十分盛产楼市奇葩。
 
金华,大多数人的认知可能还停留在金华火腿。其实人家底下有个县级市叫义乌,义乌的房价比金华市区的还要高,一套房子动不动就四五百万。由于小商品经济的发达,整个金华的均价高达16000多元,排名全中国第19位,比成都、合肥、大连、郑州这些赫赫有名的城市都要高得多。
 
温州,顶峰时期的房价秒杀北京、上海。这里的人炒房,房子不是一套一套的买,而是一层一层、一幢一幢、一片一片的买。有的炒家腰挂60把钥匙,每天唯一的工作就是挤着公交,挨家挨户收租金。尽管2011年因为大环境的因素均价腰斩一半,至今仍然高达20311元,排名我泱泱大国第15名,直接碾压中部六省的龙头——武汉市。
 
要论全国哪个地方的人最凶悍,不是闷声发大财的广东人,也不是一口吴侬软语的上海人,而是你俯瞰中国楼市的浙江朋友。
 
浙江的房价如此之高,这到底是幸还是不幸?



推荐 99