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一天之内三城放松限购 政策发出宽松信号?

 

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  路口大爷
 
楼市又现异常信号。不到24个小时的时间里,南京、天津、三亚相继传出限购放松的消息。
 
其中的“三亚”更是以最严限购著称于中国房地产市场。当年,中国前脚宣布建立海南自贸区,海南后脚最严限购出台,一夜之间冻结炒房资金6000亿。
 
而就在上周五,中国三季度GDP出炉。6%,经济出现了超预期的放缓。
 
这难免会让国人浮想联翩:摒弃土地财政的决心,和空前的经济、财政压力,天平会偏向哪一方?
 
中国难道要重走历史的老路?对于持币观望、蠢蠢欲动的投资者来说,难道机会的窗口要又一次打开了?
 
01
 
去房地产化,有多难?
 
2018年4月22日晚上9点,距离海南成立自贸区不到10天,海南省突然宣布中国有史以来最严厉的调控措施:非本省户籍五年社保、首付七成、限售五年……六千亿准备喜迎中央大礼包的炒房资金瞬间冰封。
 
一个超50%税收要靠房地产的省份誓要摆脱房地产的绑架,省委书记在今年两会上说:
 
“决不允许任何人炒房”。
 
三亚,曾经作为中国最依赖房地产投资的城市,也成了本轮调控中“去房地产化”最狠的城市,2019年8月,房地产投资占当地GDP比重已经从巅峰期的67.7%腰斩至35.2%。
 
断腕有多痛,可以看三亚:
 
1-8月,三亚固投同比降33.0%,房地产投资同比降46.7%,累计房屋销售面积同比降48.3%,一般公共预算收入同比下降7.9%,财政入不敷出。
 
面对这样的腰斩,9月海南省委书记在国新办的新闻发布会上说:
 
“海南不能再出现房地产大起大落情况”。
 
不能大落,10月15日,坚持了一年半的三亚终于宣布放松限购。
 
更让人躁动的是,当天南京、天津也宣布放松限购,三城同天松绑。而就在两个月前,上海临港片区刚在限购上开了一个小口。
 
松绑的“阵容”有多强大?——两个直辖市、一个省会、一个最严调控的城市。
 
恐怕很多人也开始对高层“去房地产化”的决心有所动摇了。
 
02
 
各大城市相继松绑,这个动向意味着什么?
 
第一,一波松绑的小高潮已在路上。
 
梳理近三个月的楼市放松政策,可以发现,间隔的日期越来越短,节奏越来越快。
 
 
10月18日,燕郊也传出了以“人才引进”方式降低购房门槛的消息,但还没有得到官方证实。
 
相信接下来还会有不少的二三线城市加入松绑阵营中。
 
第二,松绑方式讲究“定向”。
 
人才引进,几乎成了当下放松调控唯一可用的手段,也可达到“吸引人才”、“稳住房价”、“发展经济”的多重目标。只是,人才的门槛正变得越来越低,从大学生降到了大专生、甚至有部分是中专生。
 
除了对人才定向宽松,还要定向区域。放松的区域一般都不是主城区,而是符合城市发展定位或有承接一定战略需要的边缘片区。
 
比如,南京。对于这个被批评“省会城市功能作用发挥不够”、首位度在全国倒数第二的城市来说,要做大做强,得先补好自己的短板。此次松绑的六合区,以及6月松绑的高淳区,都是GDP在南京增速垫底的区域。
 
人口,同样是南京的短板。作为一个省会城市,南京近三年的新增人口分别是3.4万、6.5万和10.12万,而同期的杭州是17万、28万、33.8万。
 
因此,这种松绑方式,放在一城一策的主基调下,还算温和,属于地方微调,中央也不会过多干预。
 
第三, 地方财政正在接受压力测试。
 
三亚本可作为“去房地产化”的表率,但是在压力之下,也不得不松开了限购。
 
通读三亚上半年的统计公报,可以感受到这座城市GDP4.8%增速背后满满的“委屈”:“因房地产调控”而出现了全方位的压力,投资后劲不足、阵痛持续、财政增收压力大、金融信贷风险提升……在8月份的统计公报中,三亚对财政压力的描述已经从半年报中的“明显增大”升级到“不断加剧”。
 
天津,这个几年前GDP挤完水分之后就失速的城市,也是面临财政压力。
 
前三个季度,天津的一般公共财政收入1644.8亿元,同比仅增0.1%,而一般公共财政支出2328.1亿元,增长5.6%,财政缺口有683.3亿。
 
接下来,一些财政收入已经负增长的二线城市,谁会最先经受不住压力加入松绑阵营呢?
 
 
03
 
现在没有任何信号显示,楼市正处在新一轮大宽松的起点。
 
以上种种举动,只能说是地方又一轮摸索一城一策之举。
 
路口大爷的好朋友黄狮虎说,中央的底线是房价不能暴涨,地方的底线是房价不能暴跌,双方会在这两条底线中间博弈。
 
但只要在信贷上没有出现任何宽松,放松限购、限价这些手段都尚不足以动摇调控。
 
目前,首套房贷款利率已经连升了四个月,金融领域对房地产投资仍在持续收紧,易行长称,要以我为主,“不急于实施较大的降息和量化宽松政策”。
 
高层的表态是非常明确的,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,半年来香港事态的演变也更让其相信,高房价不利民生、不利社会稳定。
 
比起刺激房地产,相反的是,在大国博弈中,中国越来越意识到,没有哪一个国家可以靠房地产强国,“世界工厂”才是我们的核心竞争力。
 
政策出现变动的临界点在哪?10月底的四中全会将会是一个重要的观察窗口。
 
04
 
中国经济的转型之难,其实也正好反映在此次松绑的三座城市上。
 
天津、南京、三亚,无不是投资导向型的城市,它们都在面临着经济转型的阵痛,但它们也还下不了决心摆脱对房地产的路径依赖。
 
实际上,今年以来这三座城市的土地出让金没有萎缩,反而都是大涨的。
 
今年前三个季度,天津的土地出让金膨胀近六成,总额位列全国第五。天津的土地供应量也全国居首,天津究竟是需要靠房地产拉动经济,还是需要建更多的房子给人才住,这个问题要交给天津的朋友来回答。
 
 
而南京,上半年GDP增速有8.1%,财政收入增速有8.2%,压力不算大,但也忍不住要放松,前三个季度土地出让金同比增了64%,总额排名全国第六。
 
三亚呢,同比涨幅682%,全国第一,出让土地46.1亿元。
 
 
下定决心是一回事,执行起来有困难是另一回事。
 
这三个重点城市尚且如此,全国上下还有多少座城市能坚守住?
 
在这个房住不炒的时代下,为了缓解地方财政压力,中央主动给地方让利。2019年10月,国务院印发了一份《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》,释放了央地关系有重大调整的信号。
 
发改委主管的中国国际经济交流中心在70周年经验总结时发表报告称:
 
“过去一个较长时期,经济建设中的主要问题是不顾客观条件,不计效果,急于求成,盲目求快求大,以至于欲速不达,事与愿违,付出巨大代价,主观想快,反而走弯路,延缓了发展进程。”
 
站在十字路口上,衷心希望这一次中国耐得住寂寞、做对了选择。



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