财新传媒
位置:博客 > 智谷趋势 > 恒大这件事情,绝不简单

恒大这件事情,绝不简单

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  黄汉城、逍道一
 
刚刚,恒大“辟谣”了。
 
今天早些时候,一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上迅速疯传。
 
这份报告描述出了一种恒大向广东省“诉苦”的画面。由于内容太过耸动,也不知真假,我就不贴出报告了。感兴趣的朋友可以自己找来看看。
 
恒大对此是打死都不承认的。
 
 
“有关我公司重组情况的谣言,相关文件和截图凭空捏造,纯属诽谤……我公司已向公安机关报案……”
 
耐人寻味的背后,还是耐人寻味。
 
 
这事情,绝不简单。
 
01
 
9月17日,全国第一大房企恒大提前偿还了15.65亿美元(约合106亿人民币)的外债。公告表示,此举是为降低债务水平和融资成本。
 
 
如此急迫提前偿还,或与房地产融资监管“三条红线”有关。
 
上个月,住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会,给重点房企划定了“三条红线”:
 
房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;
房企的净负债率不得大于100%;
房企的“现金短债比”小于1。
 
一句话,就是负债水平过高的房企不能再加杠杆,一旦“过线”就不能增加或需严控有息负债规模。
 
今年上半年房企半年报数据显示,恒大、融创、绿地“三条红线”全踩;中南、世贸“踩线”2条;保利、万科、招商蛇口、中梁“踩线”1条。
 
 
看到这里,你应该就不难理解,为什么今年恒大会高调推出两次楼盘打折促销活动了吧。一切,都是为了提(ti)升(qian)业(huan)绩(zhai)。
 
恒大不容易啊。
 
02
 
2016年是房地产的好日子。
 
恒大地产想要借壳上市回A股,寻觅了一圈,最后看中四家公司,深深房 、嘉凯城、廊坊发展和梅雁吉祥。
 
当然,真正的底牌是深深房。
 
这个应该很好理解,恒大地产制定了将总部迁往深圳的计划,未来跟深圳就是站在同一条船上了。而且深深房又是国企,涉及这么大的资产重组项目,这么敏感的行业(房地产),背靠一家国企,就不是一个人在战斗了嘛。
 
2016年10月3日,恒大地产跟深深房签署了《关于重组上市的合作协议》,约定深深房发行A股股份来购买恒大地产100%股权,而恒大拿了深深房的股份,也就成了深深房的控股股东。
 
这个事情谋划了很久,但是四年过去了,都还在镜中水月。
 
因为它涉及到监管的一条“红线”,就是政策上不允许房地产公司在内地上市。
 
恒大“挣扎”了一段时间,用起了另外一种融资方式——引入战略投资者。
 
大家还记得吧,16年前后,是大放水后房地产狂飙突进最疯狂的日子。一二线涨到人人自危,无心工作,三四线小地方也跟着狂涨一倍。
 
恒大的套路就是下沉到小县城,用高周转的方式赚上一波。在那个黄金时代,傻子都知道加杠杆的好处。
 
所有人都认为,赌明天一定会有未来。
 
在这样的氛围下,2017年恒大地产引入了1300亿元的战略投资。
 
据时代财经整理,首轮8家:中信聚恒(50亿)、广田投资(50亿)、广东唯美(50亿)、中融鼎兴(30亿)、华建(30亿)、美投(30亿)、睿灿投资(30亿)、山东高速公司(30亿)。
 
第二轮13家:深业集团有限公司(55亿)、宝信投资(50亿)、华达置业(50亿)、麒翔投资(50亿)、键诚投资(35亿)、睿灿投资(35亿)、鸿达投资(30亿)、宇民投资(20亿)、金橙宏源(20亿)、嘉寓(20亿)、深圳中意(10亿)、豪仁物业(10亿)、永合金丰(10亿)。
 
第三轮6家:山东高速集团(200亿)、苏宁电器集团(200亿)、深圳正威(50亿)、嘉寓(50亿)、广州逸合(50亿)、四川鼎祥(50亿)。
 
 
短短一年时间,恒大地产就完成了史上最大规模股权融资,1300亿元到账后,恒大地产估值飙升至4252亿元,一度超过万科A总市值。
 
真不愧是中国第一、世界五百强的房企。区区一条爱马仕皮带算得了什么。
 
但是有句话怎么说来着,借来的钱,含着泪也要还完啊。
 
如果恒大地产能够成功借壳上市,这27家投资者就能一道升天,日日会所。
 
可惜啊,恒大地产迟迟迈不出这一步。
 
03
 
恒大当年敢签下对赌协议,想必不是贸贸然的决定,而是对自己借壳上市很有信心。
 
后来不知道什么原因,恒大地产还是没有闯关成功。
 
可能很多人会问了,这条“不允许房企上市的红线”到底是什么来头?
 
说起来,这个政策最早可以追溯到1993年。
 
“当时的情况是经济过热中出现房地产热,土地批租、楼堂馆所建设在各地泛滥”。
 
为了防止经济过热,上头出了这么一个政策。后来,它就成为了资本市场上的一个行规,贯穿至今。
 
当然,不是说完完全全就没有机会,而是这条道路充满了艰难险阻,比其他行业的难度高出太多。
 
可以说,房企的上市之路是非常受歧视的。一方面被视为地方上的经济支柱,一方面又畏之如虎。
 
不给房企开闸,可能是基于以下几个理由:
 
第一中国是一个政府主导性经济体。国家习惯于宏观调控,经济热的时候踩刹车,经济冷就的时候加加油。如果房企在经济上行的时候拼命加杠杆,很可能会在说来就来的政策调控下,摔得遍体鳞伤,成为社会系统性风险的最脆弱的那个板块。
 
第二房地产的风险系数甚高。91年日本房地产泡沫崩盘,93年海南楼市大溃败,历史上的经济大衰败,往往都发生在房地产领域。这个行业特别的重资产,借由土地抵押便可以从金融机构套出贷款,拿了钱去买一块新的土地,之后又可以再抵押融资,不断的开发下去。试问哪个行业有这样的资本炼金术?所以,房企的资产负债率天然就容易冲高,一旦现金流断裂传染性不堪设想。
 
第三,房地产是国内被骂的最多的行业。
 
……
 
所以,房企在资本市场上的待遇,就有点像那种不符合产业升级方向、需要被淘汰掉的污染性产业,很难在股市上分得一杯羹。
 
04
 
关于房地产,政府有无数种调控手法。
 
不过在我看来,有关部门的调控充满了很多自相矛盾、相互冲突的手段,导致最后的效果大打折扣。
 
大家想过没有,为什么过去很长一段时间内,越是调控,房价涨得越猛呢?有一个很大的原因,就是里头有部分调控政策的作用,根本就不是抑制房价,而是会推动房价上涨。
 
比如说,“收紧房企融资渠道”这一条。
 
这是普通民众特别喜闻乐见的事情,因为他们觉得,全天下最坏的人就是开发商了,不能让他们的日子太舒服。
 
那就断了房企的粮吧!
 
听起来很解气,实际上完全是违背经济学原理的。
 
诸位想过没有,让一件东西价格下跌,难道不应该是加大供应,压缩需求,让特别紧张的供需关系趋向于平衡吗?
 
所以,你打击房企是几个意思啊?人家没有钱去拿地,无法狂飙突进的去建房子,怎么向市场加大供应呢?
 
有关部门真正应该做的事情,其实是拼命卖地,然后鼓励房企们都来开发,并且在这个过程中严防开发商囤地、捂盘、惜售,让他们尽快盖好房子扔到市场上去,实行天量供应。
 
大家一看,好家伙,房子比老家的韭菜还多,就不会有抢房的着急心态。再配合限购限贷等手段,整个市场预期就能降下来。
 
整个链条是非常简单的。关键点在于想要加大房子供应,地方政府就必须扩大土地供应计划,这样地价可能就会阴跌,动了某些人的奶酪。
 
真的调控难点在哪,明眼人都知道。有些人就是揣着明白装糊涂。个中滋味,大家自己品品把。
 
05
 
明斯基时刻的警报,到现在都还没有解除。
 
经过三轮大放水,深圳,上海、北京的房价通通进入全球最贵十个城市行列,比纽约巴黎洛杉矶这些世界顶级城市都要高。
 
在这个六亿人月收入不足一千的国度里,一个芯片、一台光刻机都造不出来的城市,凭什么房价这么贵?
 
用脚指头想都知道,动不动就十几二十万/平方米的房价里头,肯定是有泡沫。
 
中国的工业体系处于外循环,但是房地产是内循环的。我们严防外国人投资地产,对国外热钱严防死守。
 
这点跟纽约特别不同。
 
但是你看到了没有,属于60亿人的纽约均价也才64万美元/套,属于14亿人的上海凭什么要90万美元/套?
(数据来源:CBRE世邦魏理仕)
 
今天,在中美脱钩这种百年未有之大变局下,中国更加担心泡沫的破裂。
 
与全球科技最发达,金融最强大的国家为敌,实在是充满了风险。
 
像2014年俄罗斯吞并克里米亚,引发美国对俄罗斯制裁,仅当年就有1515亿美元(约合1万亿元人民币)撤出该国市场,导致股市大跌,卢布贬值,人民生活一片哀鸿遍野。
 
两个国家到底会不会擦枪走火,谁也不知道。
 
唯一能够确定的是,绝对不能让泡沫吹得更大了。否则一旦真的遭遇惊涛骇浪,今天的泡沫有多大,明天的肉体就会有痛。
 
虽然说中国设置了金融防火墙,我们的资本账户并没有完全开放,有非常强大的隔离调控能力,但是如果真的擦枪走火了,能架得住市场蚂蚁搬家吗?
 
这些,就是今天房地产必然要被死死摁住的原因。
 
史上最严调控至今已有三年多了,这是我有生以来见过最久的调控期。
 
但是在肉眼可见的未来,它还远未到结束的时候。



推荐 19