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破万!全国房价进入万元时代了

◎作者 | 凯风
 
◎来源 | 国民经略(guominjinglve) 已获授权
 
01
 
全国房价有多高?
 
近日,根据国家统计局数据,1-9月,全国商品房销售面积为11.71亿平方米,同比下降1.8%, 商品房销售额累计实现11.56万亿元,同比增长3.7%。
 
以此进行折算,2020年前三季度,全国商品房均价达到9878元,离万元大关只有一步之遥。
 
如果只看单月,从7月开始,全国商品房均价就已触及万元门槛。
 
根据国家统计数据进行测算,7-9月,全国商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。
注意,这一数字是就新房均价而言。众所周知,由于限价、网签滞后因素的影响,月度商品房销售数据可能存在一定失真,但这种失真并不影响长期走势。
 
同时,这一数字是针对全国所有城市而言,难免存在“平均数效应”——既囊括北上深这些房价超6万的一线城市,也包括以杭州厦门南京为代表的房价突破2万元的二线城市,也不乏房价仍未过万的三四线城市。
 
事实上,随着这一轮楼市上行,目前全国房价低于5000的城市已经屈指可数。
 
这些低房价城市,主要集中在以黑龙江鹤岗、双鸭山,宁夏石嘴山,辽宁铁岭、阜新,甘肃张掖为代表的收缩型城市或偏远城市。这在《房价最低30城》一文中有详细论述。
相比而言,绝大多数中东部地级市房价均在六七千元以上,浙江全部地级市房价都已突破万元门槛,成为全国唯一一个地级市房价全部破万的省份。
 
02
 
从1998年到2020年,全国房价从2000元涨到1万元左右,翻了5倍。
1998年是一个重要的历史节点。当年,住房商品房改革正式启动,福利分房逐步退出历史舞台,房地产正式登堂入室。
 
当时全国商品房均价为2000元左右,在如今寸土寸金的上海陆家嘴区域,当时房价仅有5000元左右,如今均价早已突破8万元。
 
当时,依靠畅销小说《三重门》声名大噪的韩寒曾回忆说,父母让他买房子:
 
当时上海郊区的房价几百到一千元,市中心三千元,我说,这房价太贵了,市中心三千元一平米,买一百平要三十万,老百姓要工作十多年才能买得起房子,这是虚高的。工作五年,买个一百平的房子,才是合理的。
 
后来,韩寒没在上海买房。不过两年后,他还是以3500元的均价在北京管庄买下了人生第一套房子,目前,这个小区二手房均价6万+。
这个场景,如今会让许多人唏嘘不已。
 
从1998年至今,中国楼市整体上处于上行阶段。这背后与房地产拉动经济增长的效应息息相关,但也不乏经济高速增长、居民收入两位数增长、居住需求改善的迫切性等客观条件所致。
 
毕竟,从1998年到2019年,中国GDP从8万亿元增长到近100万亿元,翻了10多倍;全国城镇居民人均可支配收入从5425元增长到4.23万元,接近8倍。
 
至于更受关注的广义货币总量(M2),则从10.4万亿升至200万亿,接近20倍。
置于长周期来看,除了以深圳为代表的一二线城市,全国房价涨幅可能并没有想象中的那么夸张。
 
03
 
20多年来,房价并非一直上涨。
 
2008年,受全球金融危机影响,全国房价呈现普跌走势。广州深圳杭州等地的回撤幅度最高甚至超过20%,大多数三四线城市房价陷入谷底。
 
不过,2008年底,四万亿大投资横空出世,楼市随即重回上行轨道。这波上涨一直持续到2011年,最终北京出台了“限购令”,这是限购首次出现在历史舞台。
 
2014年,楼市遭遇高库存之困,楼盘降价的消息不绝于耳。连时任万科总裁的郁亮在《人民日报》撰文提出“白银时代”的概念:
 
房地产行业已经度过了最黄金的岁月,过去“胆大为王”,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。
 
郁亮没想到的是,虽然楼市黄金岁月已逝,但政策能量仍然超乎想象。借助去库存政策、棚改货币化、货币宽松等重磅级手段,楼市不仅得以从低谷一跃而起,甚至还创造了全国性的普涨。
随之而来的,是史上最严楼市调控。与当初北京试水限购不同,这一次限购、限贷、限售、限价齐齐上阵,楼市调控从2016年一直加码到2020年,丝毫未见全面松绑的迹象。
 
在经济周期和调控周期的影响之下,楼市再次面临大分化走势。
 
如今,有城市在上涨,有城市在下跌,热门城市“万人摇号抢房”,冷门城市一再降价无人问津。
 
从长期因素来看,与6年前乃至12年前相比,人口红利已经所剩无几,老龄化率不断创下新高,而00后和10后相比90后整整少了几千万,大多数城市住房已经接近过剩状态,基本面早已不同于过去。
 
当然,楼市分化背后,经济增长在分化,人口流动在分化,资金流动也在分化。
 
中心城市仍然呈现强预期的特征,而三四线及偏远地区,如果没有全国性的放水或棚改货币化这样的超级政策加持,恐怕终究要接受基本面的挑战。
 
这是不是新的时代趋势,未来有没有再次重启全国性普涨的可能,仍有待观察。



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