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哈尔滨率先下调房价,东北楼市能因此变暖吗?

◎作者 | 燃财经工作室
 
◎来源 | 燃次元(chaintruth) 已获授权
 
冰城的冬天异常寒冷,尤其是对于楼市。
 
2020年12月14日,国家统计局发布了“2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据,哈尔滨11月份新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,二手住宅销售价格环比下降0.5%。这也是自今年6月以来,哈尔滨二手房价连续第6个月环比下跌。
 
房价在下跌,买房的人也在减少。易居数据中心最新数据也显示,11月份,哈尔滨六区商品房成交6099套,跟2019年11月相比大跌三成。
 
上个月刚刚出台楼市“十四条”的哈尔滨,是全国第一个公开支持且鼓励开发商降价卖房的城市。
 
新政发布后,哈尔滨的开发商就动了起来。一位开发商告诉燃财经,许多楼盘很快就落实政府的政策,比如与企事业单位等一起,开展团购活动。“从12月开始,很多在售楼盘都在开展各种各样的促销活动。”
 
双12当天,哈尔滨市中心道里区某项目的销售告诉燃财经,他所在的楼盘推出“12.12购指定房源,终身免物业费”活动,“直接减免50年物业费,或者一次性在房款上减去20年的物业费用。”这种优惠力度,在全国范围也并不多见。
 
易居中国执行总裁丁祖昱指出,哈尔滨“救市”的背后,折射出整个东北地区楼市疲软真相。过去几年,东北地区商品房成交面积在2017年达到顶点,随后成交规模持续走低。2020年疫情突袭,加速东北楼市下滑,成交量价已连续数月下降,去库存动力在减弱,市场下行压力可见一斑。
 
房价确实在下降,但谁来买呢?以哈尔滨本地的购买力,想在零下二十度的天气里,实现楼市升温,实属不易。
 
值得注意的是,此前,河南等地还有不少房地产企业在开闭门会,明确表示要稳地产,不首先降价。也就是说,哈尔滨的做法,并不是房地产行业的共识,而且,目前也还没有其他城市跟进。
 
房价将降于哈尔滨,但哈尔滨的楼市能否因此变暖,还需要诸多因素的配合。
 
购买力疲软
 
买不起房,不仅是北上广,也是哈尔滨很多普通白领面临的难题。
 
1994年出生的小宁,2017年从南方一个普通本科学校的外贸专业毕业后,选择回到家乡哈尔滨。在过去的几年里,小宁先后做过底薪2000元的房产经纪人、月薪2800元的中专学校学工部宣传干事,和月薪4500元的互联网公司运营。
 
“基本上我能找到的普通工作,月薪都是3000-4000元,只有带销售性质的工作可以赚到多点钱。身边有同龄人2018年考上公务员,月薪也是4000元。”微薄的工资使得购房成为一种奢望。“现在的收入,如果想要买房,就必须有父母的支持。”
 
正如小宁所言,哈尔滨的房价与当地的工资形成鲜明的对比。如今,哈尔滨市区单价1万元的房子已经很难找,好地段的老破小都超过1万元/平方米,新区更要到1.5万元/平方米,十年以上楼龄的二手房也要7000-8000元/平方米。
 
据哈尔滨一位开发商反映,在哈尔滨,中心区南岗、道里的购房者大多为周边的改善型家庭,这些区域新房均价在1.5万元/平方米以上。
 
松北区融创冰雪影都的楼盘销售也告诉燃财经,目前,哈尔滨江南区新楼盘价格偏高,客户购买力下降,江北区新楼盘均价也在1.2万元/平方米左右,整体价格也不低。“很多年轻人买不起,而且受疫情影响,很多客户持观望状态。”
 
黑龙江省暨哈尔滨市房地产商会秘书长贺洋告知燃财经,会在哈尔滨买房的,大多为刚需群体。那么,哈尔滨是否有那么多刚需人口,能够购买这么大体量的房产?
 
90后方凡出生于哈尔滨,在当地读大学,毕业也没有离开家乡,如今从事着医药行业。
 
“哈尔滨没有什么产业,也没有比较好的政策,招商引资也不成功。我的大学同学只有几个人留在哈尔滨,没什么人愿意留下来。”方凡是留在哈尔滨的极少数年轻人,但在哈尔滨,国企的月收入也就是三四千元,“像我这个年纪,在私企上班的,工资也就是三到五千元。”对他来说,购房并不是一件容易的事。
 
2016年,方凡在哈尔滨道里区以5700元/平方米的价格买了一套二手房。他告诉燃财经,“在哈尔滨买房的,一是本地的中产阶级,二是想要结婚生子的家庭,一大部分其实是黑龙江其他县市和农村来的人,以及在外工作的哈尔滨人。”
 
在外地工作的哈尔滨人回乡置业,也是哈尔滨购买主力中的一部分。来自哈尔滨的阿伟和汪英都在北京工作,均已在哈尔滨置业。
 
“2018年就在香坊区买了房,我的两个大学室友和我一起,都买了同一个楼盘,小区离老家近,单价约8000元/平方米。”阿伟表示,身边回家买房的哈尔滨朋友不少,大家都计划在外打拼几年,以后再回哈尔滨居住,“哈尔滨生活成本很高,房价也不低,却又没有大型企业,留不住人才,留下来的基本是进体制内的。”
 
汪英2016年就在松北区以99万元买了一套江景房,单价约7000元/平方米,经历2017年的房价上涨周期,如今该小区二手房价格已达1.5万元/平方米。“作为土生土长的哈尔滨人,大家基本都会回去买房,但是工作是不可能回去工作的。”
 
2019年,哈尔滨人均GDP为4.88万元,居于全国省会城市人均GDP排名倒数第一。而且,哈尔滨的房价收入比达到10.1,收入跟房价的差距过大(国际正常水平在3-6之间),高于成都、青岛等城市。
 
来源 / 网络 燃财经截图
 
过低的收入,导致哈尔滨人口流失严重。据统计公报,2014-2019年,哈尔滨户籍总人口连年下降,从987.3万人降至951.3万人。国民经略的数据亦显示,哈尔滨是全国省会城市中人口外流最为严重的城市,近三年流出了16.5万人。
 
三三跟妻子两人都是哈尔滨人,但如今已在上海安居乐业。作为独生子女的一代,他表示,将来肯定会将父母接出来,就算不能留在上海,也可以在周边城市如嘉兴、湖州等与哈尔滨房价差不多的地方定居,“两个人的流出直接带走两个家庭。没办法,在哈尔滨真的没有合适的就业单位可以选择。”
 
谈到哈尔滨的就业情况,哈尔滨一网友表示,“能去国企尽量去国企,能进机关尽量进机关,要做创新产业还是需要走出去。在哈尔滨,缺人的估计就是业务员、课程顾问、房产中介、市场推广等销售类岗位。”
 
降价卖房
 
事实上,哈尔滨当地购房的能力确实在大幅下降。根据易居数据中心统计,哈尔滨新房月均成交额从2019年的74亿元,跌到现在的48亿元,一年之间销售额近乎腰斩。
图片来源 / 易居数据中心 燃财经截图
 
2020年以来,哈尔滨市场还一直处于供过于求的状态。如果从去库存周期来看就更直观,易居研究院《100城库存研究报告》显示,10月份,哈尔滨去库存周期为23.1个月,也就是需要两年时间才能卖完现有的新房库存。
 
为了促进房地产市场销售去化,让更多人买房,哈尔滨推出了其他城市少有的宽松政策。11月18日,哈尔滨推出了轰动全国楼市的“十四条”政策。其中包括,支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款、灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款、商住公寓享受住宅同等政策(按揭贷款、民用水电气收费标准),最直接的就是鼓励开发商打折、降价销售新房,表现好的房企还能获得嘉奖。
 
随后,哈尔滨房企应声而动。据哈尔滨日报报道,11月22日,2020年哈尔滨“惠民购房,安居兴业”冬季房展会启幕,28家房企共提供70多个项目、1.2万套商品房房源,推出各种价位的促销房,优惠力度八折到九五折不等,个别企业还推出了一口价的特价房。
 
12月5日,哈尔滨道外区也启动商品住宅购房季活动,12月5日-31日期间,在道外区7个房地产项目购买不大于144平方米的商品住宅房屋,可享受建筑面积每平方米200元的财政购房补贴。
 
 
来源 / 哈尔滨市人民政府网 燃财经截图
 
贺洋对燃财经表示,道外区在六个主城区中供大于求的现象较为突出,此次购房补贴政策有实质性的销量带动作用,12月5日当天,购房意向签约就有60余套,“但是这条补贴政策在其它区域推广的可能性不大。”
 
为了促销,开发商用尽各种降价方式,9折优惠是常态。恒大松北区一楼盘单套房源最高减35.6万元,道里区一楼盘“购买120平方米以下房源,赠总房款1.5%的等额购物卡;购买120平方米以上房源,赠总房款2%的等额购物卡”;融创有项目推出99元换10万元的“家电大礼包”,也有项目推出总价减10万元的优惠。
 
从公布的数据和燃财经的调查可见,均价在1万元/平方米以下的项目更受欢迎,比如同样销售额数一数二,位于哈尔滨香坊区的万科智慧未来城,均价约为9500元/平方米。贝壳一位中介告诉燃财经,“这个盘现在特别火,我们最近三四成的成交来自这个盘。”
 
对于哈尔滨此次公开鼓励房价下降的政策,贺洋认为,“政府鼓励降价,更多的是希望开发企业在这样的市场环境下拿出诚意,促进市场成交量的提升,但是老百姓的买涨不买跌的购房心态,和对于进一步的降价额度预期,是否会带来更进一步的观望心态?”
 
哈尔滨的楼市能变暖吗?
 
“哈尔滨经济负增长,GDP总量东北倒数,房价5折都不便宜!”社交平台上一位网友的留言,代表了哈尔滨当地大部分居民的声音。
 
哈尔滨,黑龙江省会城市、副省级城市、东北四大城市之一,面积达到5.31万平方公里,拥有1076.3万的常住人口。上世纪,因其重要的地理位置,哈尔滨是中国北方重要的国际商贸都市,也是国家重点建设的重工业基地。1978年,哈尔滨还是经济十强城市之一。
图片来源 / 泽平宏观
 
然而,时过境迁,哈尔滨如今的地位已经大幅下降,经济发展情况不如人意。 2019年,哈尔滨是全国唯一一个人均GDP低于5万元的省会城市,人均GDP在全国省会城市中垫底。
 
哈尔滨官方数据显示,2020年前三季度,全市GDP总量为3428亿元,同比下跌3.3%,今年以来增速尚未转正。在全国GDP 50强城市中,哈尔滨2019年位居第42位,是15个副省级城市最后一位,而2020年前三季度大幅降至第47位,位居台州、洛阳、临沂等三线城市之后。
图片 来源/第一财经
 
在东北四大城市大连、长春、沈阳、哈尔滨中,2020年前三季度,长春GDP实现领跑,哈尔滨垫底。
 
作为黑龙江的省会城市,哈尔滨的工业产值不断下降,进入产业空心化的状态。
 
2019年,哈尔滨实现第二产业增加值1127亿元,占当年GDP比重为21.47%。而按照目前国内的发展阶段,一个地区工业增加值占当年GDP比重低于35%,则被认为出现了"产业空心化"趋势。
 
与长春相比,哈尔滨第二产业产值的差距越来越大。哈尔滨第一产业和第三产业增加值之和跟长春相差无几,而第二产业产值不到长春的一半。
 
2020年前三季度,长春GDP增速达到3.1%,是东北四城中唯一一个正速增长的城市。长春前三季度4769.5亿元生产总值中,第一产业增加值252.4亿元,第二产业增加值2091.5亿元,第三产业增加值2425.7亿元。而哈尔滨前三季度第一产业实现增加值178.1亿元,第二产业实现增加值811.1亿元,第三产业实现增加值2448.8亿元。
 
除了长春,哈尔滨前三季度第二产业增加值也落后于大连(2029.4亿元)、沈阳(1520.7亿元)。从2019年的数据来看,哈尔滨第二产业总量也在东北四城中垫底。对于追求“工业振兴”的哈尔滨来讲,这样的成绩未免不太理想。
 
不仅如此,哈尔滨在新兴产业发展上也大幅落后于沈阳、大连和长春。2019年,哈尔滨国家高新技术企业仅有812家,相比之下,长春国高企业有1322家,沈阳有1836家。
 
房地产开发行业在哈尔滨经济中占据重要地位。2019年,全年房地产开发投资比上年增长6.1%,占全市固定资产投资的比重为59.6%。哈尔滨商品房销售面积964.8万平方米,下降8.2%,其中住宅销售面积下降10.4%;商品房销售额957.1亿元,下降1.1%。从957.1亿元这个数据来看,哈尔滨的房地产开发仅次于第一大产业农业(1076.5亿元)。
 
也就是说,尽管在走下坡路,房地产开发仍是哈尔滨经济的一大组成部分。
 
哈尔滨一直在寻求经济转型,但依靠房地产开发投资拉动经济发展仍是其重要方式。也因此,2020年以来,尽管楼市供过于求,哈尔滨在土地供应上仍然热情,前11月累计土地成交共97宗,供应面积达595万平方米,同比增加106.1%,只因土地财政收入不可或缺。然而,市场并不能消耗这么多房产,这也促使政府关注楼市的调控,急于“救市”,但这能让哈尔滨的楼市变暖吗?
 
“哈十四条”批发的当天晚上,黑龙江省长王文涛在亚布力论坛上表示,黑龙江省将秉持“把好的资源给好的企业,让好的企业有更好的发展”的理念,以办事不求人为突破口,推进营商环境改造。
 
“计划经济时期,资源富集等奠定北方重化工业优势,因而领先于南方……,南北市场发育差异在2008年末‘四万亿’投资后凸显,南方较快转型升级发展高新产业,而北方逐渐乏力。”针对中国南北差距明显拉大现象,恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大研究院院长任泽平撰文分析,“在北方,因市场机制改革滞后,营商环境相对较差,新经济新动能培育缓慢,产业转型升级艰难。”
 
面对哈尔滨经济转型的困境,普通人无能为力。
 
“奶奶家在双鸭山友谊农场八分场,姥姥家在七台河,小时候我主要在这俩地方生活。一个是苏联式集体农庄,一个是煤炭功能型城市,彼时七台河矿务局的话语权比市政府还要大,这在南方根本无法想象。”三三回忆起昔日家乡曾有的繁荣,“如今,年年要财政补贴,要产业没产业,要人口没人口,考出去的人都不会回来了。说当公务员,可能有多少岗位?公务员工资也要靠税收,也要有产业经济来支撑税收吧?”
 
“我深爱着黑龙江,但我可能回不去了。”这是一代年轻人的心声。



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