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解决国内中产“学区房焦虑”的最佳方法在日本

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | DJ
 
你,被学区房“毒打”过吗?
这几天,朋友圈里都在热议一件事:网红考研老师张雪峰在微博上宣布,决定离开奋斗了14年的北京!一时引起轩然大波。
理由也非常实际、赤裸裸:
 
“没有北京户口的外地人,要么别生孩子,生了孩子就必须考虑本地教育问题。”
 
“如果要买海淀学区房,就算你有北京户口,也要1500万。”
 
抖音粉丝近千万、年薪至少上百万的张老师,因为没有北京户口,买不起学区房,举家搬离了北京。
 
北京,居然还留不住一个年薪百万的人!多么痛的领悟!而把他挡在门外的,除了北京户口,还有学区房……
 
为孩子争取更好的教育资源,全东亚国家都为了这个在内卷。不过,就在一水之隔的日本,没有“中式学区房”、没有户籍制,它培养出来的学生照样可以创作出影响世界的作品,它的学校教育质量也照样能世界领先。
 
而且在中国,外国人只能去国际学校上学,进不了公立学校,道理嘛大家或多或少都懂点;
 
但在日本,外国人一过去就是上他们最普罗大众的公立学校,反而那些又贵又难进的私立学校,把普通外国人拒之门外。
 
为什么日本会跟我们差这么多?从公平性、地域决定论、再到租售同权,这三个大项在中日之间,有着决定性的差异。
 
日本的公平,是所有小学都“一模一样”
 
日本的小学主要有两种:私立和公立小学。私立小学仅仅占到全国小学校总数的5%,学费昂贵而且入学考试难度又大,基本上大众是不会选的。所以,绝大多数日本普通小朋友上的小学,都是公立小学。
 
而最厉害的就在于此,日本各个城市的公立小学,不论从硬件还是师资资源,基本没什么差异。
关于师资,日本有一个特别牛的制度:为了实行“普及义务教育”和“平等教育”理念,每位公立学校的老师不得在一所学校连续工作超过六年,就是岗位轮流制度。
 
每年年底,各个学校会根据教委的统一安排,在综合考虑教师意愿和政策规定的因素之后确定流动人选然后上报教委,校长也在这个轮班制度体制内。
 
记不记得我们在看《樱桃小丸子》这些日本的动画片时,小丸子的班主任就有换过一次又一次?当时还觉得奇怪,老师怎么不是固定的?现在得知日本有这个制度,才恍然大悟!
而且更厉害的是,中小学之间的老师也能互相流动,如果小学老师想去中学教学,也可以提出申请。
 
我身边不少在日本生活、孩子上学的朋友,他们普遍告诉我,学校对孩子的要求只是——培养自主、自立,培养团结友善的性格,让每个孩子不掉队。
 
日本的小学不像国内,并不会为了升学有大量课业,而是更注重孩子的德智体美劳各项均衡发展。考试不排名,也从来没有评选三好学生和优秀班干部、小队长大队长几条杠也没有,更没有留级生……
 
所以对于师资的要求,就没有国内那么高。什么“特级教师”,这类在日本小学也是不存在的。
 
另外,除了师资这部分,公立小学的硬件设施、班级大小也都是严格按照统一标准来制定的。这也就使得在一座城市里,不论是偏远的农村,还是城市中心地段的公立小学,看上去都没啥差别。
 
公立小学的指标平均,也就让家长们送孩子上公立学校时,不太考虑学校本身的质量。
 
在日本,不是好学校决定好学区,家长们也不会为了所谓的好学校,而特意到附近去买房。
 
如果你在日本问当地人,“你们有学区房吗?”他们是完全不理解你在说啥的!
 
好的公立学校旁的房子=学区房?
 
这么“均衡”的日本,难道就没有真的很好的公立学校?它周边的房价会不会比周遭更高?
 
其实好公立学校也是有的,不过他们的标准跟咱们有很本质的差别。看下面这张图:
(图源自:假装在东京)
 
最右边红色数字是当地居民的年收入情况,基本都是东京该区的最高值了。
 
拿第一个南山小学校来说,这是东京很有名的公立学校,它的位置说出来你就知道它为什么好了——它位于麻布十番,东京核心区港区(相当于上海的黄浦区)中的富人区。
 
当我们去对比小学校周边的房价(70平米新房的均价是10270万日元),跟麻布十番的均价作对比(东京鉴定的数据,麻布十番车站附近70平米公寓均价为10479万日元),发现真没差多少。
 
也就是说,日本的好小学逻辑是反过来的:不是学校造就学区,而是这个生活社区造就了这个学校。好的社区会提供好的生源,进而拉升了整个学校的品质。
 
再次验证,日本真没有咱们这样的学区房概念。
 
日本做到了“租售同权” 从根源上避免了“买房占学区”
 
是不是很熟悉?2018年前后,中国也提出过这样一个政策尝试,希望租房在本地居住者也能享受买房者同等的权益。
 
但在国内,这个制度至今仍没有下文。
 
日本则不是,它从很早就开始贯彻实施“租售同权”。
最早可以追溯到明治维新时期,日本就开始明确地划分学区。
 
熟悉日本的朋友肯定也知道,日本在明治维新时期,除了学习西方的法制、技术,也将本国的教育制度迅速发展起来。
 
当时的明治政府学习法国的“学区制”模式,把全国划分为八大学区,计划设立8所大学、256所中学和53760所小学。
 
但是,一直到现在,这个学区制也没有对日本各地形成任何实质的影响。其中一个重要原因,就是日本没有明确的户籍制,对于教育资源分配实行的是“租售同权”。
 
这一点很重要,因为它是形成“学区房硬通货”的滋养土壤。
 
在日本,不管你是租房还是买房,都可以就近读当地的公立和私立学校。
 
在你的孩子入学前,学校不会查看你的户籍,也不会去看你的家具体在哪个学区内,相反,住址往往只是联络簿上的一个基本信息。
 
之前读到一篇文章,作者在日本常驻,一家人租房在一个城市,而女儿初中去了一所异地的公立学校,每天上下学通勤要一个多小时。他说,虽然自己是异地上公立学校,学校方也没有要求他们搬家、买房、迁户口。
 
日本人爱租房这个特点,看我们公号的朋友肯定都很清楚,它撑起了我们买日本房产投资的一个大而稳定的市场。
 
但是,日本人爱租房不买房这一点,对于很多国人来说很不能理解。咱们结婚要有婚房,孩子学习要有学区房,生活养老也要有套房才安心,但日本人偏不,他们甚至可以租到老不买房。
 
现在我们慢慢能理解其中的原因:不只是因为日本上世纪末房产泡沫破灭引发的经济衰退。其背后,有完善的租房保障体制,也有租售同权制度在给日本租房家庭以安全感。
 
回看国内,什么房子最贵?不算豪宅,学区房最贵。北京海淀区一套50平米的学区房,在通过10家人的争抢之下,原本580万人民币的挂牌价硬生生涨了40万,变成了620万卖出,单价超过了12万元/平米!
 
还有报道说,现在要买学区房,你最好准备好1000万人民币……
 
也在这几天,沪深两地同时出台了高校招生新政策,剑指学区房乱象。
 
这一人为干预招生的动作,很可能让上海的“学区房”抖三抖。要知道,上海学区房这个硬通货在过去有多疯狂。据克尔瑞监测数据显示,2020年3月以来,大三林板块、张江板块学区房聚集的区域,部分带学区新房的价格涨幅都超过了50%。
而新规出台,让一些上海房产业内人士高呼:这直接让学区房“跌去50万”!
 
不过具体效果怎样,现在这些政策都还没落实,咱们且看一看。
 
学区房就是中国的一个独有资本产品,遏住了中产们为了阶层递升的愿望。
 
人们公认它在所有房产品类中最抗跌,买房时只要有人说“这是套学区房”,那感观和价值马上就不一样。
 
我曾经就住过广州的一套省一级学校的学区房,该小区的均价足足比周边高了一倍。而我住的那个小单间,正是房东为了给自己孩子上省一级小学,而专门买来落户的。孩子的户口落在我住的房子里,但房东一家人其实住在了1公里以外的一个高级小区里。
 
前几天,北京大刮沙尘暴的日子,那土黄色天空,比雾霾还让人窒息。不宜居、又不欢迎外地人落户,这给我们的首都烙上了一个“外人勿进”的标志。
 
但你说日本的教育就完全没有内卷吗?也不尽然,私塾、辅导班、复读生……这些在日本也是常态,毕竟好学校到哪都是稀缺资源。
 
只不过,日本的社会制度,在孩子形成世界观的最初时期,给了他和家人都提供了一个喘息的空间。
 
日本的学区方案,或许就可以解决咱们国内的“学区房焦虑”。
 
在投资日本房产时,我们也有这样一个技巧:买一个好环境、又有公立学校的投资房。
 
在日本这个租售同权的环境下,这样优质的房产也是杠杠的硬通货。租房的人看重孩子上的公立学校好,租着也稳定;后面即使前房客退租了,后来者很快就能补上,缩短空置期。
 
你买的时候也安心,因为这周围的居民素质、居住环境都是好的。
 
在这样的情况下,我们也说,投资日本房产时,可以选择他们的“学区房”。



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