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重返老破小!北上广深中产养娃,溢价比伦敦还高

◎作者 | Phoebe Liu
 
上周,上海教委发布了中考改革方案。新方案带来的影响有二:
 
一是“菜中”学子突破学区限制,重点高中每年定额分配给普通初中录取名额,这意味着即使不住在顶尖高中附近,“菜中”学子中考成绩优异也能读名校。
 
二是上海个别学区房房价一夜蒸发50万。50万,相当于一个小中产家庭半年收入,降价曲线比A股还要壮烈。
 
其实,学区房吃香,全球都一样。
 
因为学区房浓缩了中产群体日益增长的阶层稳定需要与教育资源不均衡化之间的矛盾。在现实生活中,能实现教育均衡化的国家少之又少。
 
通常一个基本规律是,1000万人口以下的小国,专注于某个产业或能源,可以过得非常舒服。典型如北欧,人少且富裕,政府在教育资源(芬兰教育世界第一),甚至其他福利上可以确保国民从“摇篮”走向“坟墓”。
 
瑞典,人口969万,欧洲最大铁矿砂出口国;
 
丹麦,人口564万,欧洲第三大石油生产国、天然气出口国。农业方面,牛奶每毫升菌落执行标准少于50000,世界第一;
 
挪威,人口536万,鲑鱼出口全球第一;
 
芬兰,人口555万,世界第二大纸张、纸板出口国,第四大纸浆出口国;
 
冰岛,人口33万,全球仅0.000047%的人口却占据了全球渔场捕捞总量的1.5%
 
所以北欧诸国有底气嘚瑟啊。
 
以上这几个国家,从孕妇怀孕到孩子长大成人,每个月可以领儿童生活津贴800-2000人民币,父母产假、因照顾生病的孩子而请假也有相应补贴(税率高也是支撑福利高的原因之一)。
 
其他国家,就没有北欧这么幸运了。报告显示,东亚文化圈落地生根之处,也是鸡娃成风之所。
 
西方国家,即使中产也“鸡娃”,其程度尚未像国内如此疯狂。好吧,搞了半天,原来中产的悲欢并不相同。
 
在教育这件事上,西方国家是如何尽可能缓解中产与教育二者之间的矛盾,避免划入学区房陷阱的呢?
 
“学区房”出了国,概念就不一样了
 
中国学区房,不仅有距离上的近,它还是孩子上名校的敲门砖,更是中产阶级对后代美好生活的借代物。
 
中产鸡娃,不是希望孩子变得多牛,恰恰只是希望把孩子“鸡”成一个普通人。
 
谷雨实验室介绍过一位刚满30岁的上海家长,去年10月背了200多万贷款在浦东买了一套63平米的老破小。
 
就这么一套老旧漏水的房子,几天之内房价从每平5万涨到5.8万。半年过去,现在已经冲到9万。
 
这位新手妈妈,提及为什么孩子一出生就整硬件鸡娃,她给的理由是“总不能(让孩子)比我差吧”。说完,负债200万的她打开手机,“滴”地一声,教育机构划走了一个月500元的幼儿启蒙班学费。
 
父母们在大城市拼搏,循规蹈矩“996”才获得现在的一切,人们希望美好的故事可以一直延续下去。北上广深一线城市中,上海尤甚,毕竟这是个中产阶层占比很高的城市。
 
数据显示,在中国,一般一套位于顶尖学校附近的学区房,溢价可以达到30%以上。2个月内上涨幅度超过50万,不是稀罕事。
 
以精英教育驰名世界的英国,中产当然也为学区概念买单,学区房溢价却仅在15%左右。
 
秘密藏在英国教育体系中。
 
英国学校分公校(state school)和私校(public school)。
公校由政府出资,受政府福利管控,英国人上公校不需要交学费,这是英国政府在履行教育义务。
 
在英国,中国家长理解的学区房,概念更接近于英国公校周围的房子。
 
英国上公校采用的是划片、就近入学的方式(学区称为“Catchment Area”)。你距离哪个学校近,就上哪所学校。
 
和国内不一样的是,英国租售同权,租房子,也能上公校。
 
这里要说一句,英国虽然讲求租售同权,但对租房有严格要求。
 
学校会提前检查你是否在此处长久居住(2-3年以上),同时,孩子入学后的三四年也不能马上搬家,否则会被认为有欺骗录取名额的嫌疑。所以英国租售同权并不是学区房没那么高的原因。
 
相比租售同权,孩子入学最大的问题在于英国的学区范围不是固定的,会根据每年招生情况做改动。同时,距离也不是孩子入学唯一参考要素,在学校分布密集的学区,入学还要考虑学校资源的问题。
 
朋友王姐,带孩子去英国读书,就遇到相似情况。
 
她们家距离某顶尖A小学0.3mile,距离另一所B小学0.2mile。王姐一直希望自己的孩子能上A小。
 
王姐朋友Caroline,家距离A小学0.4mile,最后没想到,A小优先录取的是离校距离更远的Caroline家的宝宝。
 
原因在于英国认为,当某所学校是距离房子地址最近的一所学校时,优先录取(如果符合该条件的人数较多,则按照距离学校实际远近录取)。
 
学区的不确定,给学区房房价先泼了盆凉水。
 
北京和英国,哪里的学区房更贵?
 
北京有两座教育池,海淀和顺义后沙峪。
 
海淀聚集了高知父母、后沙峪则是财富新贵。鸡娃金字塔再往下,就是老北京住的西城区。
 
西城区也是公立小学鸡娃成风的地方。不知道大家记不记得几年前一条震惊全网的消息,说的是有位家长为了孩子能上北京实验二小,花530万(11.4平,均价46万),买下文昌胡同一套杂草丛生的学区房。
 
事情真假咱不敢说,也不敢问,但北京真实房价自从调控政策出来之后,确实是个迷。
 
中国证券报记者在2020年5月走访北京西城区学区房市场以后了解到,当时西城区的学区房均价在17万-20万/平左右,假设一套房子50平,总价为850万人民币。
 
伦敦顶尖公立学校学区房(坐落在Kingston)房价在63万英镑(约人民币567万)左右。
英国工薪阶层收入,来源CECI
 
要是结合房价收入比,一个北京普通工薪阶层年薪为13万,伦敦以月入3000镑来算,年薪为32.4万人民币,相较北京高了2.5倍左右。
 
在北京顶尖学区房总价已经比伦敦高出300万左右的前提下,结合工资收入可知,北京学区房负担更重。
 
以极端情况计算,要是中国和伦敦的两个家庭都不吃不喝不上税,北京家庭需要连续工作65.4年才买得起一套房,而伦敦家庭仅需17.5年,缩短了3倍,将近2代人的时光。
 
北京中产养娃,溢价比伦敦还高。
 
东亚文化圈是怎么做的
 
东亚鸡娃大国,除了中日韩,还有个隐形boss——新加坡。
 
新加坡教育体系有许多英国的影子,英国玩就近入学和租售同权,新加坡也玩。
 
新加坡的教育资源很紧张,紧张到新加坡人往singlish里加了个专有名词“kiasu”,这个词在英语里是找不到的,它来自闽南语,意为“怕输”。
 
“怕输”是新加坡的国民性之一,你甚至都无法理解,在新加坡,还有个专门的网站叫做kiasu parents(怕输的家长),访问量还特别高,家长们在里头热火朝天地讨论怎么不让孩子输在起跑线上。
 
这莫名让我想起1978年邓公访新加坡,与李光耀讨论新加坡崛起的秘密时,李光耀说了句“你们完全可以做得比我们更好,因为我们是中国南方没有土地的农民后代。你们有学者,有科学家,有专家。你们将比我们做得更好。”
 
“比较”一直流淌于新加坡的血液中,野心和坦率更是。
 
新加坡与中国在教育方面的区别在于,很多国内不能摆到明面上的东西,新加坡直接将它端上了桌——
 
为什么学区房概念在新加坡不那么重要,就是因为新加坡资源被层层明规占用了。
 
新加坡教育体系最核心的一点在于从小学就开始分流。越往高等教育上走,孩子越少。
 
分流过程中,成绩是主观因素,客观因素还有:公民身份、入学标准、校友资源、社会贡献,最微不足道的因素是距离远近。
 
先说个前提,在新加坡,公民的孩子才能读公校,其次是永久居民,持工签的很难进。
 
新加坡的学区概念是方圆1公里以内的优先录取,其次是2公里、3公里,接着是永久居民。如果这一层层瓜分下来名额还有剩,才轮到持外国工签。
 
方圆1公里以内需要抽签才能进的学校,属于比较难进的学校。
 
前面说了,新加坡入学看重其他因素。
 
录取顺序上,学校看重校友资源,要是家里已有哥哥或姐姐在这个学校就读的,优先录取。也就是家里一个孩子迈进了顶尖公立学校一步,后面带着弟弟妹妹一起进了。
 
要是家长是校友、教职工业优先,一代人进去,只要政策不变,后代全都进去。
 
此外,校董或校董家属推荐的孩子也优先录取,这其中不乏给地方会馆、地方教会捐赠,从而获取推荐信的操作方式,而在新加坡,这是明规则
 
校友资源、校董人脉,这些都不是一个初来乍到的普通家庭可在3代短时间内能积攒起来的资源,作为普通人要上顶尖学校,最直接的方法是做义工。为学校、学校所在的社区做出贡献,也是会被优先录取的。
 
美国金融大鳄罗杰斯,就曾经为了两个女儿能入读新加坡南洋小学,跑到学校里做义工。
 
当时的他还没有取得新加坡身份,最后入读也算是新加坡政府给这位金融大鳄面子了,因为他是外籍人士,根本没有权利读。
 
所以你看,在资源被层层瓜分以后,学区房“一房定校”的属性早被稀释。
 
在新加坡,有个叫做hillcrest villa的高端别墅区很有意思,很好体现了学区房是怎么被稀释的。
 
被学区房洗脑的我第一次看到这个别墅时,简直震惊了好吗……完全无法想象要是放在中国,它得成什么样的学区房战斗机。
 
先说下这个别墅区的位置,它被名校包围,过天桥是华侨中学,小区旁是国家初级学院、背后是莱佛士女小,再旁边是南洋女中和南洋女小。
 
厉害就厉害在这几所学校上:
 
南洋女小、莱佛士女小:新加坡小学TOP5
 
南洋女中、华侨中学:新加坡中学TOP5
 
国家初级学院:新加坡初级学院TOP5
像这种学区房中的王者,要是在中国,房价估计上天了,而在新加坡,只有300万新币,1458万人民币左右。
所以,虽然新加坡的学区房也有溢价,但更偏向我们接下来将讲的日本模式——好的校区造就好的学区房,而不是好的小学造就高价学区房。
 
下图是日本东京23区公立小学排名。
表中右边红色数字代表当地居民年收入情况。我们知道,日本人口和资源总体聚集在东京23区,全国的中产阶层,大多都云集于此了。所以,红色一栏里的指标也可以看做是23区的收入最高值。
 
我的好朋友日本掘金酱DJ在做日本学区房研究时发现,中国是好学校带动学区房的发展,而日本相反,是好的社区生活环境造就了好学校。
 
在文章中,她做了一组测算,表中排名第一位于富人区的南山小学,周边的新房均价是10270万日元,而该区其他地区的房价为10479万日元,相差并不大。
 
所以日本的学区房溢价并不高。
 
在教育均衡方面,日本做得比较出色的是对教资进行重新分配,实行岗位轮流制度。也即为了“教育公平”,日本规定每位公立学校的老师不得在一所学校连续工作超过6年。
 
我们知道,教资是学校的血液,真正的教育公平,不是学校硬件多好,而是教育界的造血干细胞——老师,造血能力有多强。
 
啰嗦了这么多,回到开始,还是感叹我们的教育实在卷得太严重了。
 
不过上海此次新政对于中产普通家庭来说也是个好事,做题家们在教育红利快要吃尽之时,政策为中产阶级重新撕开了一道口子。
 
说实话,我很期待70年代末刚恢复高考时,社会上那种读书风气再次出现,那时知识青年们白天劳作,晚上走进自习室如饥似渴地把头埋进书中,伴着夏蝉喳喳作响,眼前是知识,心头是命运的火把在燃烧。
 
知识改变命运,在那个年代,不是一句空话,是只要努力,却不至于努力到要紧牙关就可以看到生活的另一种斑斓。
 
希望我们的改革,在未来10年,也能让学生们体会到学习的乐趣,而不是中年回味起来,仅剩脑海中的一抹苦涩吧。
 
参考文章:
 
在上海买下一套学区房,一切才刚开始|谷雨
 
谈谈新加坡的教育和学区房
 
学区房PK:北京伦敦谁更贵?
 
◎来源 | 高净值TIMES(ID:HNWI-TIMES)已获授权



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