财新传媒
位置:博客 > 智谷趋势 > 三部委联合发文,史无前例最严调控潮来了,楼市彻底进入下半场

三部委联合发文,史无前例最严调控潮来了,楼市彻底进入下半场

 
◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  黄大大 
 
2021年,一定会被记入中国房地产的史册。
 
还不到三个月,我们已经目睹了许多史无前例的事件,频频显示一个大信号:
 
最严调控潮来了。
 
深圳出手,开始给二手房限价,成都跟进!
 
上海出手,“绝杀”学区房改革,楼市降温!
 
广州出手,严查首付自有资金,扼杀投机买房!
 
住建部出手,督导南昌限购松绑,枪打出头鸟!
 
这些都是前所未有的动作,让舆论一时布满了惊叹号。但更强的“暴击”还在后头。
 
昨天,银保监会、住建部、中国人民银行联合发文,严查经营贷违规投向房地产领域的问题。
 
这一下,直指七寸。要知道,2020年全国本外币住户经营性贷款余额13.62万亿,同比增长20%。
 
多出来的2.27万亿,正是去年以来拉升一线城市房价的最大推手。
 
山雨欲来,这一轮中国楼市周期,铁定要进入下半场了。
 
01
 
如果说深圳、上海和广州的做法,属于自己动手,那么国家部委频频出手,意义更加非同一般,释放强烈信号。
 
前两天,南昌出台了一份大文件,推出“大南昌都市圈居民购房同权”,等于一下子给数百万人口提供了房票。
 
这一下给楼市松绑,引发轩然大波,被住建部直接喊停,派员亲自督导,还把南昌列入了重点监督名单。
 
                       
住建部罕见地对地方做出了严厉训斥,要求江西省和南昌市:
 
切实提高政治站位。
 
区区南昌一个弱二线城市,为什么住建部如此紧张?
 
答案很简单,大约五年一轮的中国楼市周期,又走到了上扬的曲线。现在,压力已经从一线城市,传递到了二线城市。
 
更何况,南昌只是一个弱都市圈,如果中国的都市圈都向南昌学习,那还了得?
所以说,因城施策松一松可以,谁让你动作那么大的?
 
过去这一年,在深圳、广州、上海等一线城市,房价已经上涨了5%-20%不等,甚至热点地区上涨30%以上。
 
现在,行情烧到了环一线城市、强二线城市:
 
佛山、成都、合肥、西安等城市,热度急剧上升,都传出抢房的新闻,着急的买房人涌入售楼部。
 
南昌也想出手分一杯羹,只是步子太大,扯着了Dan。
 
当下的中国楼市,政府调控严防死守,热点城市都祭出了“大杀器”,就是要把房价的暴涨势头,扼杀在摇篮里。
 
伴随着调控潮的,往往是抢房潮。
 
潮水汹涌,这一幕的情景,像极了2016年。
 
02
 
现在明显躁动起来的,是环一线城市,以及强二线城市。
 
在一线城市按下“暂停键”之后,资金向环一线城市溢出,尤其是佛山、珠海等城市。
 
合肥开始抢房,成都开始抢房,南京和西安也启动了……
 
《证券日报》披露,合肥的滨湖新区楼盘销售十分火爆,除了顶层和一层,购买其它楼层都需要全款支付。而且即使准备好了全款,也不一定买得到。
 
甚至还出现了加价“号头费”、“茶水费”才能选房的现象,遭到政府严打。
 
2月19日,西安举行农历新年后的第一场土拍,曲江1宗宅地进行出让,直接拍出了地王。
 
没几天后,西安就上演了历史性万人摇。
 
位于西安航天新城揽月阁板块的山水美树项目开放购房意向登记,短短七小时,登记人数便突破万人,刷新了西安抢房的天际线。
 
在粤港澳大湾区,佛山市场火热。在即将开通的7号线延长线的北滘,也是最有活力的产业重镇所在地,现在要选一套好房非常困难。
 
现场的情况是,销售根本忙不过来,客户比接待的还要多,看中的房子一眨眼就没了。
 
行情到来的迹象非常明显。
 
在这些热度抬升的城市,下一波的大涨,何时到来?谁也无法完全预判。
 
随着一线城市价格上升,环一线城市成了新的洼地,不断扩大的价差,也吸引了资金的涌入。
 
相比一年前,领涨一线城市和周边区域的价差,变得更大了,就像瀑布蓄积了更大的势能。
 
深圳与东莞、珠海的落差,已经达到了3.6倍;
广州与佛山的落差,已经达到了3倍;
上海和苏州的落差,达到了3倍……
现在很多人的心情是,抢到再说,先占了位置才是王道。
 
就像春运抢票的感觉。
 
03
 
随着三部委发文的威力落地,最大的影响是,一线城市将被牢牢按在地上,蹦不动了!
 
这些叠加在各地调控之上的最严政策潮,可以让一线城市买房人喘口气。
 
上海新政出台一周多,学区房市场情绪明显降温。
 
在浦东前滩区域,对口华师大二附中的一处高端楼盘,从年初的一房难求,到本周仿佛遭遇“倒春寒”。
 
有业主放盘,调价直接下降了80万,拉回比较理性的阶段。 
 
 
不过,此前涨幅非常大,达到30-50%的区间,现在回调不过是10%左右。
 
跟上海不同,深圳压下房价势头,主要是靠的是史无前例的“二手房限价”措施。
 
“只要你看不到高价房,房价就不会涨上去。”
 
现在,深圳的很多高价房源,已经在各大平台上“隐身”了,连中介门店都不让贴出来。
 
二手房指导价格机制,基本上只有市场价的七成,银行将根据参考价发放贷款,这让贷款变得更困难。
 
今年2月,深圳二手房价格环比上涨0.9%,居一线城市末席,回落明显。成交量几乎腰斩。
 
 
发现深圳这招,还是挺管用的,成都也正在跟进。
 
以后,二手房的挂牌恐怕也不是市场说了算,你家房子能挂多少钱,还得看政府指导。
 
北京和广州,则是打击经营贷最猛的地方,几乎是下死手。
 
3月23日,北京银保监局发布消息称,在2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性的自查工作中,发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元,约占经营贷自查业务总量的0.35%。
 
量虽然不大,但震慑力极强,银行甚至要背上处罚,以儆效尤。
 
目前,北京银保监局已启动4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。后续,将根据调查取证结果,对贷款“三查”不到位的银行或未履职尽责的工作人员进行严肃处罚。
 
广州更夸张,史无前例地启动了银行审查,要求买房首付必须是“家庭自有资金”,也就是自己和父母的钱。
 
“就连借兄弟姐妹的钱,都不行。”
 
如果你半年内办过经营贷,或者借过各种小额贷款,不好意思,连资格审核都过不了关。
 
如果房价上涨势头还是停不下来,不排除广州会出更严厉的调控措施。
 
放眼过去,深圳在观望,上海在积分,北京在审查,广州在把关,它们的楼市都已经被放大镜看着,很难再复制去年的大涨。
 
就算还有翘尾行情,也不会有太大风浪了,接下来是回调、横盘期。
 
04
 
为什么下半场的重点,转移到了环一线、强二线?
 
货币之水还在流动,全球房价都在涨。
 
一线城市领涨之后,自然是环一线、强二线的补涨时机。这些城市调控没有那么严格,资金还有机会入场。
 
放眼全世界,土耳其、俄罗斯房价涨幅均超20%;美国、英国、加拿大、韩国等国家的房价整体涨幅也超过中国,资产泡沫全面膨胀。
 
根据凯恩席勒指数,2020年12月,美国20大城市房价同比上涨10.1%,创下2014年以来的最大升幅。
 
中国很难独善其身,再怎么压制,新一轮通胀也已经在路上了。
 
现在,一线城市的成交量快速下降,但价格却没跌,已经跟一年前相比,形成天壤之别。
 
比如广州,二手房均价已经从3万+,突破到了4万+。
 
历经一年的上涨行情,目前广州10万+的楼盘,已屡见不鲜,遍地开花。
 
现在,天河珠江新城板块已全面进入10万+,片区多个楼盘在一年内纷纷突破10万+。
 
据不完全统计,广州目前二手项目已有49个、在售项目有16个突破10万+,即将面世的新盘,也有17个会预计达到10万+。
 
更多的城市如合肥、南京、佛山等,都会像广州这样,发生一次巨大的变化。
 
下半场的窗口时间,并不会太长。
 
05
 
不过,我要告诉你的是,二线行情的火热启动,一定也伴随着陷阱。
 
比如青岛楼市,最近也传出许多大热的声音,但有媒体现场探访就发现,只是一场虚假繁荣。
 
此前几年横盘或跌跌不休的北方城市,很可能回光返照。
 
潮水一来,石家庄开始复苏,郑州开始反弹,甚至燕郊也在躁动,一波波“上涨”的声浪在诱惑。
 
只有等到潮水退去,才知道谁在裸泳。
 
这时候,千万不要盲目做了接盘侠。
 
 



推荐 5