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逃离北上广后,却发现4线县城房价也3万了

文 | 江文华
 
去年全球大放水,我们见证了豪宅价格暴涨的奇观。
 
广州豪宅区10万以下的江景住宅,基本消失。最贵的侨鑫汇悦台,顶复成交价接近30万元/平。仅仅买套房,就要用掉一两个小目标。
 
这不算奇怪,全国楼市分化,贵者越贵。况且在不断的人口、资金涌入情况下,一二线城市的房价几乎没有天花板。
 
真正让我惊掉下巴的,却是一个十八线小县城——浙江省江山市(由衢州市代管)。在平均工资只有5100元/月的当地,房价已经突破3万!
 
一个小小的县级市,二手房均价近1.9万,能排进全国前20,超过了成都、合肥、西安、佛山等明星城市。
 
其实,像江山这样“县城破3万”的案例,正在江浙地区频频上演。这到底是真需求,还是一吹就破的泡沫?
 
江山,这个魔幻的市场,折射三四线的真实处境。
 
01
 
前几天,后台粉丝给我留言,江山的房价已经3万了!
 
我知道衢州房价高,和隔壁的丽水称得上浙江房价的奇葩,经济发展排末尾,房价水平却相当靠前。
 
本以为衢州市区房价2万多已经很高了,结果县级市江山的房价居然直奔3万,简直是奇葩中的战斗机。
 
你去看第三方中介平台的挂牌价格,突破3万的不在少数。
 
这些小区算得上高档小区,面积大,总价也不低。
 
目前,江山市二手房均价近1.9万,能排在全国前20,居然超过了成都、合肥、西安、佛山等一众明星城市!
2021年3月全国房价前20城市,来源:中国房价行情网
 
在县城买套好点的房子,也要2万+,100平的话首付起码60万。
 
这在四线城市很难想象。毕竟,60万首付,不仅能买到新一线城市佛山核心地段的大房子,还能买到长沙的豪宅,甚至一线城市广州知识城、南沙(2020年)的新房。
 
更让我意想不到的是,不仅是江山,整个江浙地区,多个县城的房价正在齐刷刷“3万化”:
 
义乌,31250元/平米;
 
永康,36242元/平米;
 
温岭,31709元/平米;
 
萧山,31890元/平米;
 
昆山,38745元/平米;
 
常熟,33240元/平米……
 
无论当地经济发达不发达,无论是世界小商品之都,还是浙西山区县城,先涨到3万为敬。
 
而且我发现,县城房价过3万的现象,基本集中在江浙,其他地方几乎没有。
 
为什么?
 
02 
 
从供给端来看。
 
整个浙江省,东部沿海,西南为山区,“七山一水两分田”。地处西南部的衢州市、丽水市更是如此,简直就是建在山上的城市。
 
从地图上看,这两个城市城区面积非常狭小,衢州沿着当地的河流衢江,以及浙赣铁路狭长地带分布;丽水则只有被茫茫山岭包围的小小一团。
 
再看浙东的宁波,一马平川,城区面积甩开衢州丽水一大截。
 
21世纪初,浙江有一个“山海协作”工程——浙江沿海城市对口帮扶西部城市,这4个字用得非常贴切了。
 
江山市的建成区面积仅17.8平方公里,在浙江县级市里排在倒数第3,是面积最大的诸暨的1/4左右。江山的代管市衢州,建成区面积也很小,仅为77.7平方公里,约为杭州的1/8左右。
 
这县城到底有多小?傍晚散步一个多小时,就可以从城区最南端走到最北端。
 
 
按照常住人口/建成区面积来算,衢州的人口密度约为2.41万人/平方千米,在浙江排在末尾。
 
这说明,整个衢州可用于住宅开发的土地比较受限,并导致住宅供应量较为稀缺。江山市也不例外。
 
根据国家统计局数据,全国30个重点城市(拉萨资料缺)2019年人均商品房销售面积基本在1-4平方米/人,这代表了全国绝大部分城市的商品房供应情况。
注:为了统计的一致性,我们用商品房销售面积/年末户籍总人口计算人均商品房销售面积
 
不过具体到江山,这个数据颇有些拿不出手。
 
2019年,江山市人均商品房销售面积只有0.64平方米/人,比人均面积最小的大首都还要紧张。
 
2020年更甚,商品房销售面积锐减48%,导致人均商品房销售面积只有0.34平方米/人。
 
这就好比一个三四线的“小深圳”,住宅供应量极其有限,即使没有炒房团,房价也很容易掀起一波又一波猛涨。
 
一个地区的房价不仅由供给端决定,需求端也相当关键。
 
03 
 
不得不说,浙江很可能是最早实现共同富裕的省份。
 
衢州,在浙江是经济最落后的地区之一,GDP总量只有杭州、宁波的1/10左右。2020年,衢州地区生产总值1639.12亿元,与广东省清远、韶关相近。
图源:每日经济新闻
 
不过,当地人均可支配收入并不低。去年,衢州居民人均可支配收入37935元,其中,城镇和农村居民人均可支配收入分别为49300元和26290元。
 
江山市,去年城镇常住居民人均可支配收入比衢州市还高,达到51987元。
 
相比而言,地处粤北山区的韶关就要逊色不少。去年,韶关居民人均可支配收入27546元,城镇、农村居民人均可支配收入分别为34418元、18289元,和江山差了近2万。
 
所以,江山市的有钱人,就比韶关这样的城市,多出不少。
 
我打听了一下,当地公务员年薪,保守估计在20万以上,和一二线城市不相上下。
 
小两口存钱两三年,即使房价3万一平,买个七八十平小面积压力也不大。
 
除了进体制,还有大部分人做起了生意。
 
在整个衢州市甚至浙江省,江山人是除了温州人之外最具海洋精神的群体。“打工是不可能打工的,这辈子都不可能打工的”。
 
根据2019年的数据,近20万江山人在全国各地和近40个国家和地区,在各行各业经商者不下10万人,其中规上企业近400家,上市企业近20家,总资产在5亿元以上的企业超百家,部分企业集团资产超百亿元。
 
也就是说,每3个江山人,就有1人在外地甚至国外,相当于每家1人;每6个江山人,就有1个人在做生意。
 
比如修车行业,当中国汽车保有量突飞猛进,加之十多万小汽车取代电动自行车成了农村人的代步工具,修车店如雨后春笋般冒出。经营得好,一年赚五十万以上没有问题。
 
比如在养蜂产业,江山已经是数十年的隐形冠军。至今,江山养蜂规模与经济效益连续29年居全国各县(市)之首,并早在2001年就被评为“中国蜜蜂之乡”。
 
8月,你在内蒙古策马扬鞭,偶遇的养蜂人很可能来自浙江江山。多少离乡的江山人,每天以花丛为伴,以蜜蜂为伴,以星河为伴。
 
有人调侃,每年春节在衢州出现的路虎,绝大部分是江山人的。这些在外面做生意的人,回来看老爸老妈了。
 
当然,他们顺带买两套房给爸妈住,给孩子住也在情理之中。
 
200多万,即使全款压力也不大。
 
04
 
除了购买力极强,棚改和信贷宽松也是很重要的原因。
 
这些年,三四线城市棚改如火如荼。江山所在的衢州也不例外。2016年至2020年,衢州棚户区开工分别为4681套、6335套、15505套、7392套、404套。
 
而每年衢州商品房销售面积,稳定在200多万平方米。如果按一套100㎡计算,每年商品房销售套数在2万多套。
 
也就是说,每年棚户区开工套数,就相当于全年商品房销售套数的1/5到1/2。
 
猛烈的棚改催生大量拆迁户,他们一齐涌入售楼处,用白花花的银子堆高了城市的房价。
 
当然,涌入售楼处的,还有用经营贷买房的人。经营贷流入楼市,不仅仅是一二线城市的专利。
 
今年1月,某国有大行衢州分行因为信贷资金违规流入楼市等原因,被罚95万。截至目前,在浙江,同样因信贷资金违规流入楼市被罚的,还有台州4家银行、湖州1家、绍兴2家银行。
 
看来,当年温州炒房团的遗风,还没在浙江完全消散啊。
 
05
 
整个江山,不仅房价高,涨幅也很吓人。中国房价行情网数据,今年3月,江山市二手房均价已经达到18749元/㎡,同比涨幅21.71%。
 
这个房价上涨速度,能在全国300多个城市里排前十,甚至高过广州、杭州,仅次于淮安、泉州、嘉兴、上海、商洛和盐城。
 
有人会说,既然房价涨得这么猛,买几套投资可以吗?
 
前些年的低点买入,如今的高点卖出,几套房这么一转手,确实能轻松赚百万。前提是,房子能够卖出去。
 
从长远看,像衢州这样的三四线城市,楼市的前景并不乐观。
 
2009年到2019年这10年,整个浙江省,只有衢州市和绍兴市小学生人数增长率为负,表明这两个地方人口流失的严重性。
图源:刘晓博说财经
 
没有了接盘侠,疯狂的房价还怎么涨?
 
况且,近些年颁布的一系列政策,对于包括衢州、江山在内的大部分三四线城市而言,绝对够得上一次次暴击。
 
截至目前,我国城镇化历程大致分为三个阶段:
 
早期:分散型,鼓励中小城市发展;
 
中期:集中型,优先发展大城市;
 
现在:两种思路融合,“分类引导大中小城市发展方向和建设重点”。
 
早期鼓励中小城市发展,在某种程度上造成资源错配,如一二线土地指标短缺,三四线泛滥,导致一二线住宅供不应求,三四线库存严重。
 
人往高处走的定律决定了大城市始终是最吸引人口的地区。中小城市的人口,要么向大城市流动,要么保持不变。想要人口涌入,几乎不可能。
 
现在,融合发展的思路意味着,小城市不必做大,发展特色即可。小城市的人想到大城市发展,户籍等限制会逐步放宽。
 
最近国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》,规定:
 
城区常住人口300万以下城市要落实全面取消落户限制政策;
 
城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限要实现累计互认。
 
从之前的“督促”到今年的“落实全面取消”,表明户籍制度改革在加速。
 
这意味着,多数城市的落户门槛会进一步降低。加上越来越多的城市用真金白银抢人,人口必定会大范围从三四线城市向一二线城市流动。
 
城市群内社保及居住年限累计互认,则会加速这一流动过程。
 
所以说,当三四线县城人口在流失,房价又在涨,就是在催生一个个巨大的泡沫!
 
目前,楼市调控主要集中在一二线城市,当矛头转向三四线时,也就是泡沫戳破之时。
 
曾记否,当年温州炒房,房价腰斩?



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